나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103560 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 서북측 인근에 위치하며, 소규모아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""봉천역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 5층건 내
제3층 제303호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등임.
내벽 : -
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

""사진 및 건물개황도"" 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 본건은 집합건물 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 9월 20일 서울중앙지방법원 임차권등기명령-2023카임589)이 설정되어 있으므로, 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103560 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 봉천동 635-516, 아르떼빌 3층 303호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

399,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물 정보

준공년월: 2020년 8월 (건축물대장상 사용승인일 2021년 7월 16일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내

전유부: 3층 303호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 서울관광고등학교 서북측 인근에 위치합니다. 주변에는 소규모 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (관악세무서장, 2025년 1월 15일 접수)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(서기욱)

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 31일

* 확정일자: 2021년 8월 13일

* 대항력: 있음

* 등기부상: 을구 1번 주택임차권 (권리금액 390,000,000원), 말소: 인수

* 비고: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 조*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수 보증금 합계

조현식 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 인수될 보증금은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사(서기욱)의 임차보증금 390,000,000원은 배당 결과에 따라 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존, 공유자전원지분 이전, 압류 2건, 강제경매 등이 등기되어 있습니다. 을구 1번 주택임차권(서기욱)은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 서울관광고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대 주택과 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통 인프라

지하철 2호선 봉천역을 이용할 수 있으며, 인근 버스 노선도 다양하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 여부

본건 소재지(서울특별시 관악구 봉천동 635-516) 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이어서 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 서울관광고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능하며, 버스 접근성도 우수하여 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 해당 구역 내에서 건축물 또는 토지를 취득하기 위해 관할 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 취득한 경우 그 효력을 주장할 수 없으므로, 허가 대상 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

주택도시보증공사(서기욱)의 임차보증금 390,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 조현식 임차인은 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있어, 인수될 가능성이 있습니다. 이는 실제 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 공부상 현황과 실제 이용 현황 차이 가능성

"공부와의 차이" 항목에 "사진 및 건물개황도 참조"라고 명시되어 있으나, 관련 자료가 제공되지 않아 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 이를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 봉천역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주위 환경은 보통 수준입니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만, 본건의 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 특히 주택도시보증공사(서기욱)의 보증금 390,000,000원은 감정가 수준에 육박하여 배당 여부에 따라 인수 금액이 결정될 수 있으며, 조현식 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이라 불확실성이 존재합니다.

더불어 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수인의 자격 확인 및 별도의 허가 절차가 필요합니다. 이러한 권리 관계 및 제한 사항을 철저히 파악하고 현장 답사를 통해 실체를 확인한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 개발 가능성: 봉천동 일대는 재개발 및 정비사업 움직임이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적극적인 권리분석 및 현장 확인: 대항력 있는 임차인의 인수 조건, 미상 보증금/차임, 토지거래허가구역 지정 해제 여부 등을 상세히 확인하여 투자 위험을 최소화하고 수익성을 극대화할 기회를 포착해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정합니다.

주택도시보증공사(서기욱)의 임차보증금 390,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되고, 조현식 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라고 가정하는 가장 낙관적인 시나리오를 기준으로, 보수적인 접근을 권장합니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(399,000,000원) 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다.

인수 보증금 부담이 없다고 가정하더라도, 조현식 임차인의 불확실성 및 토지거래허가구역 지정 등 리스크를 고려하여, 감정가의 90% 수준인 약 359,000,000원에서 390,000,000원 사이에서 보수적으로 결정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰가는 권리 관계 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시에는 전문가와 상의하시기 바랍니다.

최종 제안: 약 3억 6천만원 ~ 3억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.