나이스옥션 법원경매 창원 2023타경109073 [1] 경상남도 김해시 지내동 475 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경109073 [1] 경상남도 김해시 지내동 475 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매9계 2023타경109073 | 소재지: 경상남도 김해시 지내동 475 | 감정가: 721,679,160원 | 최저가: 369,499,600원 | 용도: 다가구주택

1. 창원지방법원 2023타경109073 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 상세 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경109073 (1)

소재지: 경상남도 김해시 지내동 475

용도: 다가구주택

감정가: 721,679,160원

토지면적: 227.00㎡ (약 68.68평)

토지 지분율: 22700

건물면적: 382.98㎡ (약 115.85평)

건물 지분율: 38298

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 본건은 각 층 출입문에 1층 101호, 2층 201호~203호, 3층 301호~303호, 4층 401호를 부여하여 사용 중임.

주의사항: 일괄매각.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 지내동에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 학교가 소재하는 지역으로 이루어져 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호 1, 3, 4 토지는 "활천중학교" 서측 인근에, 기호 5 토지는 "김해여자고등학교" 동측 인근에, 기호 7 토지는 "어방초등학교" 동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 본 건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 토지는 다양한 형태로 이용 중이며, 기호 1, 5, 7은 단독주택으로, 기호 3, 4는 도로로 이용 중입니다. 각 필지는 노폭 약 3m에서 10m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 본 건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종 일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채무자는 소유자와 동일인인 강OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 통상적으로 경매 절차를 통해 소유권 이전과 함께 대부분의 선순위가 아닌 권리들은 말소되는 것이 일반적입니다. 그러나 최종적인 권리관계는 반드시 법원 경매 물건 명세서 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 제2종 일반주거지역에 위치한 다가구주택으로, 주변 환경은 단독주택과 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 따라서 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 상권으로 볼 수 있습니다. 인근 학교들로 인해 학생 및 교직원 관련 소규모 상권이 형성될 가능성이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계성은 낮으나, 주거 지역 내에서의 생활 기반은 갖추고 있는 지역입니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 활천중학교, 김해여자고등학교, 어방초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다. 주거 지역으로서 주택가 인근의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 차량 접근이 용이하여 김해시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 임차인의 법적 대항력 유무에 따라 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 건물 감정평가요항표에 따르면 기호 8 건물 4층에 외부에서 보았을 때 제시외건물이 소재하는 것으로 보이나, 이해관계자 부재로 확인이 곤란했다고 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 건물 공부와의 차이점으로, 기호 2 건물 1층이 건축물대장상 사무실에서 주택으로 변경된 것으로 기재되어 있어 실제 이용 상태 및 공부상 내용의 일치를 확인해야 합니다. 이 외에도 제2종 일반주거지역임에도 불구하고 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용 제한이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. 김해시 내에서 의료폐기물 시설 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 검색되었으나, 본 물건지와의 직접적인 근접성은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 지내동에 위치한 다가구주택으로, 학교 인근의 주거 환경과 일괄 매각이라는 특징을 가지고 있습니다. 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 임대 수익 창출 가능성이 있으며, 교육 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 제시외 건물 가능성 등 명확히 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 다양한 토지이용 제한이 존재하므로 투자 전 꼼꼼한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 다가구주택으로서 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 인근 학교들로 인해 임대 수요가 꾸준할 가능성이 있으며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 절차가 간편합니다. 제2종 일반주거지역으로 용적률(최대 250% 이하) 및 건폐율(60% 이하)이 확보되어 있어, 향후 리모델링이나 증축 시 추가적인 가치 상승을 도모할 수도 있습니다. 교육 시설과의 근접성은 가족 단위 임차인 유치에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

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