나이스옥션 법원경매 창원 2023타경110967 [2] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2023.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,4-7)
경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 ‘진영문화센터’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 관공서, 아파트단지, 주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

(기호8,10,11)
경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "한얼중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 교육시설, 대단위 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4-7)
기호(1,5,6,7)토지는 부정형, 기호(4)토지는 사다리형의 토지로서, 지세는 인접 대체로 등고평탄하며, 기호(1)토지는 ‘상업용 건부지’ 기호(4,7)토지는 기호(1)의 부속토지, 기호(5)토지는 폐도로 판단하였으며, 기호(6)토지는 도로 등으로 이용중임.

기호(8,10,11)
기호(8.10)는 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중임.
기호(11) 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 토지일부 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,4-7)
기호(1,4)토지는 동측으로 노폭 20m, 남측으로 노폭 10m의 도로에 접함.
기호(5) 토지는 맹지이며 인근토지를 통하여 출입이 가능함.
기호(6,7)토지는 남측에 소재하는10m의 도로를 통하여 출입이 가능함.

기호(8,10,11)
기호(8,10)
서측으로 폭 약 20M 내외의 도로가 소재함.
기호(11)
본건이 일부 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역 , 일반상업지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

기호(4-6)
도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

기호(7)
도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(8)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

기호(10)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>
기호(11)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(공공(행복)주택) , 완충녹지 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)
경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 2017년 06월 19일자로 사용승인되었으며 현상은 보통임.
외벽 : 판넬잇기 마감.
내벽 : 벽지마감 등.바 : 하드너 마감.
창호 : 알루미늄샷시단창.

기호(2-나):
경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 2017년 06월 19일자로 사용승인되었으며 현상은 보통임.
벽체 : 판넬잇기 마감.
바닥 : 하드너 마감.
창호 : 알루미늄샷시단창.

기호(3):
경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 2010년 07월 30일자로 사용승인되었으며 현상은 보통임
외 벽 : 판넬잇기 마감.
내 벽 : 인테리어 마감 등.바 닥 : 데코타일 마감 등.
창 호 : 알루미늄샷시단창.

기호(9)
일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물로서,
벽체: 판넬 잇기 등 마감
주 기둥: H-Beam 450X400mm 등
바닥: 하드너 등 마감.
창호: 샷시 창호.

기호(12)
일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 잇기 등 마감체
주 기둥: H-Beam 500X200mm 등
바닥: 하드너 등 마감.
창호: 샷시 창호.

이용상태

1) 기호2-가 : 사무실(사무실:세진셀프세차장) 및 점포(상호: Laun Dry Zone)
기호2-나 : 기계실

2) 기호3 : 점포[상호:가야밀면, GS25, 홍주소주방, 대림개발컨설팅]
3) 기호9,12 : 근린생활시설(대가야식자재마트 등)로 이용중임.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급ㆍ배수설비 등이 구비되어 있음.
기호(9)는 승강기 설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"참조.

공부와의 차이

1) 기호(3)
건물의 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장등본상 소재지는 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 515-3번지’이나 2017년 8월 01일자로 여래리 515-1번지와 515-3번지가 합병되어 현황은 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 515-1번지’상에 소재함.

2) 기호(9)
건물의 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장등본상 소재지는 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 473-4, 473-2’이나 2019년 5월 2일자로 여래리 473-4번지와 473-2번지가 합병되어 현황은 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 473-2번지’상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함), 목록 9 건물 내부에 소재하는 타인소유의 냉장, 냉동고는 평가 및 매각에서 제외함, 목록 9는 공부상 '김해시 진영읍 여래리 473-2, 473-4'에 소재하며 2층 일부 용도가 '체육도장'이나 현황 '김해시 진영읍 여래리 473-2'에 소재하며 2층 일부 용도는 '소매점'임, 목록 11은 공부상 '답'이나 현황 일부 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경110967 (2)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 473-2

용도: 근린시설

감정가: 7,824,485,200원

토지 면적: 3241.00㎡ (약 979.26평)

건물 면적: 2260.16㎡ (약 683.72평)

- 건물(9): 1612.16㎡ (약 487.73평)

- 건물(12): 648.00㎡ (약 196.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 159.50㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 중복 사건, 공동 담보, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리에 소재하며, ‘진영문화센터’ 북동측 인근 및 "한얼중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 관공서, 아파트 단지, 주택, 소규모 점포, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태

토지는 부정형, 사다리형으로 구성되어 있으며, 대체로 등고평탄합니다. 일부 토지는 상업용 건부지, 부속 토지, 폐도로, 도로 등으로 이용 중입니다. 기호(8,10) 토지는 평지 내 사다리형 유사 토지로 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

기호(1,4) 토지는 동측 20m, 남측 10m 도로에 접해 있습니다. 기호(5) 토지는 맹지이나 인근 토지를 통해 출입 가능합니다. 기호(6,7) 토지는 남측 10m 도로를 통해 출입 가능합니다. 기호(8,10) 토지는 서측 약 20m 도로에 접해 있습니다. 기호(11) 토지는 본건 부지로 일부 도로로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1,4-7) 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 공장 설립 승인 지역 등에 해당합니다. 기호(7) 토지는 건축법에 따른 도로 일부를 포함합니다. 기호(8,10,11) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류, 가축 사육 제한 구역, 학교 환경 보호 구역, 공장 설립 승인 지역, 배출 시설 설치 제한 지역(기호10), 지구단위계획구역(기호11) 등 다양한 용도 지역 및 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리

을15 (중소기업은행 근저당, 2018.10.31. 접수)

* 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 총 채권 금액은 약 8,742,175,892원입니다.

* 임차인 현황

* 김수영 (대가야축산유통)

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-08-20

대항력: 없음

비고: 권리 분석상 인수 없음

* 손주현 (주현수산)

보증금: 14,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-04-26

대항력: 없음

비고: 권리 분석상 인수 없음

* 최종원

보증금: 2,500,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 권리 분석상 인수 없음. (총액이 매우 크므로 배당 절차 시 확인 필요)

* 최종원 (원식자재마트)

보증금: 2,000,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 상가건물임대차현황서 발급 결과 해당 사항 없음

대항력: 없음

비고: 권리 분석상 인수 없음. (총액이 매우 크므로 배당 절차 시 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 최종원 임차인의 경우 합계 45억 원에 달하는 큰 금액이 채권 총액에 포함되어 있으므로, 배당 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로, 건물 내부에 다양한 점포(세진셀프세차장, GS25, 식자재마트 등)와 사무실이 입점해 있거나 입점 가능한 구조입니다. 주변으로는 주거 단지와 공공 시설 등이 있어 기본적인 상주 인구 및 유동 인구 확보가 용이한 입지입니다. 특히, 상업 지역과 주거 지역이 혼재된 지역 특성상 업종에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

'진영문화센터' 및 '한얼중학교' 인근에 위치하며, 아파트 단지, 주택가, 소규모 상점가와 인접해 있습니다. GS25, 식자재마트 등 편의 및 생활 밀착형 시설이 건물 내외에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통

주요 도로에 인접하여 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건, 공동 담보, 재매각: 경매 절차가 복잡하고 이전 매각에서 유찰된 이력이 있어, 추가적인 분석과 신중한 접근이 필요합니다.

* 일괄 매각 범위: 제시 외 건물이 포함되나, 목록 9 건물 내부의 타인 소유 냉장, 냉동고는 매각에서 제외됩니다.

* 공부상 내용과 현황의 차이:

- 목록 9 건물: 공부상 473-2, 473-4번지에 소재하며 2층 일부 용도가 '체육도장'이나, 현황은 473-2번지에 소재하며 2층 일부 용도가 '소매점'으로 확인됩니다.

- 목록 11 토지: 공부상 '답'이나 현황 일부 '도로'로 이용 중입니다.

이러한 차이는 현장 조사 및 법적 검토를 통해 정확히 파악해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 87억 원 이상으로, 낙찰 후 배당 순위 및 채권 회수에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 거액의 임차 보증금: 최종원 임차인의 총 45억 원의 보증금은 대항력이 없으나, 배당 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 복합적인 토지 이용 계획: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼합되어 있으며, 각종 개발 및 건축 제한 사항이 존재하므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 대규모 근린시설로, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 입지 조건과 주변 환경은 양호하며, 건물 자체의 활용 가치도 높다고 판단됩니다. 그러나 재매각 이력, 복잡한 권리관계, 공부와 현황의 차이, 거액의 채권 총액 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 결정 전 심층적인 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 특히, 임차인의 보증금 및 배당 관련 사항을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 부지 및 건물: 3241㎡의 토지와 2260.16㎡의 건물 연면적은 다양한 활용 및 개발 잠재력을 제공합니다.

* 안정적인 입지: 주거, 상업, 교육 시설이 인접하여 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설로서 현재 상태 유지 또는 업종 변경을 통한 임대 수익 증대 기회가 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 유찰 가격 및 감정가를 참고하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,824,485,200원입니다. 등기부상 채권 총액이 8,742,175,892원에 달하며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

종합적인 리스크 요인(재매각, 공부상 불일치, 복잡한 채권 관계 등)과 현재 시장 상황, 향후 예상되는 명도 비용 및 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠정적으로 감정가의 70~80% 수준을 기준으로, 철저한 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 임대 가능성, 명도 용이성 등을 재확인한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사와 전문가 상담을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.