나이스옥션 법원경매 창원 2023타경110967 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2023.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,4-7)
경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 ‘진영문화센터’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 관공서, 아파트단지, 주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

(기호8,10,11)
경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "한얼중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 교육시설, 대단위 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4-7)
기호(1,5,6,7)토지는 부정형, 기호(4)토지는 사다리형의 토지로서, 지세는 인접 대체로 등고평탄하며, 기호(1)토지는 ‘상업용 건부지’ 기호(4,7)토지는 기호(1)의 부속토지, 기호(5)토지는 폐도로 판단하였으며, 기호(6)토지는 도로 등으로 이용중임.

기호(8,10,11)
기호(8.10)는 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중임.
기호(11) 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 토지일부 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,4-7)
기호(1,4)토지는 동측으로 노폭 20m, 남측으로 노폭 10m의 도로에 접함.
기호(5) 토지는 맹지이며 인근토지를 통하여 출입이 가능함.
기호(6,7)토지는 남측에 소재하는10m의 도로를 통하여 출입이 가능함.

기호(8,10,11)
기호(8,10)
서측으로 폭 약 20M 내외의 도로가 소재함.
기호(11)
본건이 일부 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역 , 일반상업지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

기호(4-6)
도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

기호(7)
도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(8)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

기호(10)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>
기호(11)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(공공(행복)주택) , 완충녹지 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)
경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 2017년 06월 19일자로 사용승인되었으며 현상은 보통임.
외벽 : 판넬잇기 마감.
내벽 : 벽지마감 등.바 : 하드너 마감.
창호 : 알루미늄샷시단창.

기호(2-나):
경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 2017년 06월 19일자로 사용승인되었으며 현상은 보통임.
벽체 : 판넬잇기 마감.
바닥 : 하드너 마감.
창호 : 알루미늄샷시단창.

기호(3):
경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 2010년 07월 30일자로 사용승인되었으며 현상은 보통임
외 벽 : 판넬잇기 마감.
내 벽 : 인테리어 마감 등.바 닥 : 데코타일 마감 등.
창 호 : 알루미늄샷시단창.

기호(9)
일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물로서,
벽체: 판넬 잇기 등 마감
주 기둥: H-Beam 450X400mm 등
바닥: 하드너 등 마감.
창호: 샷시 창호.

기호(12)
일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 잇기 등 마감체
주 기둥: H-Beam 500X200mm 등
바닥: 하드너 등 마감.
창호: 샷시 창호.

이용상태

1) 기호2-가 : 사무실(사무실:세진셀프세차장) 및 점포(상호: Laun Dry Zone)
기호2-나 : 기계실

2) 기호3 : 점포[상호:가야밀면, GS25, 홍주소주방, 대림개발컨설팅]
3) 기호9,12 : 근린생활시설(대가야식자재마트 등)로 이용중임.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급ㆍ배수설비 등이 구비되어 있음.
기호(9)는 승강기 설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"참조.

공부와의 차이

1) 기호(3)
건물의 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장등본상 소재지는 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 515-3번지’이나 2017년 8월 01일자로 여래리 515-1번지와 515-3번지가 합병되어 현황은 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 515-1번지’상에 소재함.

2) 기호(9)
건물의 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장등본상 소재지는 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 473-4, 473-2’이나 2019년 5월 2일자로 여래리 473-4번지와 473-2번지가 합병되어 현황은 ‘경상남도 김해시 진영읍 여래리 473-2번지’상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함), 본건 지상에 컨테이너 2동이 소재하나 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함, 목록 3은 공부상 '김해시 진영읍 여래리 515-3'에 소재하나 현황 '김해시 진영읍 여래리 515-1'에 소재함, 목록 5는 공부상 '도로'이나 현황 '폐도'임, 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경110967 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 515-1

용도: 근린시설

감정가: 5,891,895,580원

토지면적: 2308.00㎡ (약 698.27평)

건물면적: 428.89㎡ (약 129.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (임의경매 신청 채권자)

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 재매각, 일괄매각(제시외 건물 포함), 본건 지상 컨테이너 2동은 이동 용이하여 평가 및 매각에서 제외함, 목록 3은 공부상 '김해시 진영읍 여래리 515-3'이나 현황 '김해시 진영읍 여래리 515-1'에 소재함, 목록 5는 공부상 '도로'이나 현황 '폐도'임.

1.1. 입지조건

주변 환경: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 ‘진영문화센터’ 북동측 인근 및 ‘한얼중학교’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 관공서, 아파트 단지, 주택, 소규모 점포, 교육 시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

도로 상태:

* 기호(1,4) 토지는 동측으로 노폭 20m, 남측으로 노폭 10m의 도로에 접함.

* 기호(5) 토지는 맹지이며 인근 토지를 통하여 출입이 가능함.

* 기호(6,7) 토지는 남측에 소재하는 10m의 도로를 통하여 출입이 가능함.

* 기호(8,10) 토지는 서측으로 폭 약 20M 내외의 도로가 소재함.

* 기호(11) 토지는 본건이 일부 도로로 이용 중임.

토지 형태 및 이용 상태: 기호(1,5,6,7) 토지는 부정형, 기호(4) 토지는 사다리형이며, 지세는 대체로 등고평탄함. 기호(1) 토지는 '상업용 건부지', 기호(4,7) 토지는 기호(1)의 부속 토지, 기호(5) 토지는 폐도로, 기호(6) 토지는 도로 등으로 이용 중임. 기호(8,10,11) 토지는 평지 내 사다리형에 유사하며, 현황 상업용 건부지로 이용 중이거나 토지 일부가 도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 지구단위계획구역(공공(행복)주택), 완충녹지 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을15 근저당권 (중소기업은행, 2018.10.31 접수, 5,300,000,000원) 및 건물 등기부상 을9 근저당권 (중소기업은행, 2018.10.31 접수, 5,300,000,000원)임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있어 주의가 필요함.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2011-08-01, 대항력 있음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2019-08-12, 대항력 없음.

* 서정원: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-24, 대항력 없음.

* 서정원(전대): 보증금 100,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2010-10-20, 확정일자 2017-04-14, 배당신고일자 2023-10-10, 대항력 있음.

* 오세훈: 보증금 450,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (전입/사업일자 미상)

* 오세훈(진영세진셀프세차장): 보증금 450,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2020-01-20, 배당신고일자 2023-12-01, 대항력 없음.

* 윤하영: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-01-10, 대항력 있음.

* 이은혜(홍주): 보증금 100,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2009-03-10, 배당신고일자 2023-10-10, 대항력 있음.

* 이은혜(홍주): 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2018-06-22, 대항력 있음. (확정일자 미상)

* 정건묵(런드리존셀프빨래방): 보증금 10,000,000원, 차임 950,000원, 전입/사업일자 2021-07-01, 확정일자 2021-08-09, 배당신고일자 2023-09-26, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 대항력 있는 임차인이 다수 존재하나, 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있어 면밀한 검토가 필요함. 특히 김 , 서정원(전대), 윤하영, 이은혜(홍주)는 대항력이 있으므로, 이들의 권리 인수 여부 및 예상되는 추가 비용 발생 가능성을 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

용도: 근린시설.

주변 형성: 관공서, 아파트 단지, 주택, 소규모 점포, 교육 시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

업종: 현재 사무실, 점포(세차장, 세탁방, 편의점, 식자재마트, 식당 등)로 다용도 활용되고 있으며, 다양한 업종 입점이 가능함.

발전 가능성: 주거 및 교육 시설과 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: GS25 편의점 등 소규모 상점 이용이 편리함.

교육시설: 한얼중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

기타: 진영문화센터가 북동측 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 권리분석에서 상세히 다루었듯, 대항력 있는 임차인 존재는 인수 부담 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 될 수 있음. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 간의 불일치를 주의해야 함.

일괄매각 및 제외 사항: 본건 지상에 소재하는 컨테이너 2동은 이동이 용이하다는 이유로 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 현장에서의 추가 확인이 필요함.

건물 소재지 차이: 목록 3 건물은 공부상 주소(515-3번지)와 현황 주소(515-1번지)가 다르므로, 등기 및 건축물대장 확인 시 혼동이 없도록 주의해야 함.

도로 현황 차이: 목록 5는 공부상 '도로'이나 현황 '폐도'로, 해당 토지의 활용성에 영향을 줄 수 있음.

중복 사건, 재매각: 사건 번호상 중복 사건이 존재하며, 재매각 절차를 거쳤다는 것은 이전 매각 과정에서 문제가 발생했거나 유찰되었을 가능성을 시사하며, 이는 추가적인 시간 지연이나 가격 조정의 요인이 될 수 있음.

토지 용도 및 제한: 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등이 혼재하며, 가축사육제한, 공장설립승인, 교육환경 보호구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 개발 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리에 소재한 근린시설로서, 토지 면적(2308㎡)과 건물 면적(428.89㎡)이 상당하며, 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어 다양한 개발 및 활용 가능성이 있는 부동산임. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 주거 및 교육 시설이 있어 상권 잠재력도 보유하고 있음.

그러나, 권리 분석에서 확인된 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물(컨테이너)의 제외, 공부상 주소 및 현황 도로와의 차이, 중복 사건 및 재매각 이력 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인임. 특히 대항력 있는 임차인의 권리 인수 여부와 관련하여 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 판단해야 하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 간의 간극을 명확히 규명하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

다용도 활용 가능성: 현재 세차장, 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설로 이용 중이며, 향후에도 안정적인 임대 수익 또는 자가 사업장으로 활용할 수 있는 잠재력을 보유함.

입지적 장점: 주거 밀집 지역 및 상업 시설과 인접하여 고정적인 수요층 확보가 용이함.

재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 절차는 이전 유찰 원인을 파악하고, 이를 바탕으로 감정가 대비 합리적인 가격에 매수할 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

상당한 규모의 자산: 넓은 토지와 건물 면적은 향후 건축 또는 사업 확장 시 유리한 기반이 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 5,891,895,580원

인수 보증금: 0원 (제시된 정보 기준)

참고: 예상 입찰가는 제공된 감정가, 권리 분석 결과(특히 대항력 있는 임차인 관련 사항), 물건의 현황(제시외 건물 제외, 공부와의 차이 등), 시장 상황, 낙찰 가능성, 향후 예상되는 명도 비용 및 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현장 방문, 관련 법규 검토, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

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