나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6690 [1] 경상남도 김해시 한림면 용덕리 568-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 "용덕마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형 토지로서 인접필지 건물이 점유중임. 일련번호2 : 부정형 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1 : 맹지로서 일련번호2를 통해 접근가능함. 일련번호2 : 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 용덕3구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물개황도 및 기계기구배치도","사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 일련번호1은 타인점유 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호3-1) 철골조 샌드위치판넬 단층건으로서, 벽체 : 하부조적마감, 상부판넬마감, 천장 : 철골트러스위 판넬마감, 바닥 : 하드너마감, 창호 : 샤시창호 임. 일련번호3-2) 일반철골구조 불연판넬지붕 단층건으로서, 벽체 : 하부조적마감, 상부판넬마감, 천장 : 철골트러스위 판넬마감, 바닥 : 하드너마감, 창호 : 샤시창호 임. 일련번호3-3) 경량철골구조 불연판넬지붕 단층건으로서, 외벽 : 판넬마감, 바닥 : 타일마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

일련번호3-1 : 공장으로 이용중임. 일련번호3-2 : 공장으로 이용중임. 일련번호3-3 : 화장실로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 등.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "건물개황도 및 기계기구배치도","사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 3-2는 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 증축된 것으로 조사되며, 기존 부분과 증축된 부분의 명확한 구분없이 하나의 동으로 이용중이므로, 개략적으로 실측된 전체면적을 대상으로 관찰감가하여 건물단가를 산정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 목록 1.은 타인점유 상태임. 방음벽 및 수전설비는 2025.12.5.자 재감정평가서에서 감정가에 포함되었고 최저매각가격 결정에 반영됨. (2025.12.12.자 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2024타경6690 (1) 사건으로, 경상남도 김해시 한림면 용덕리 568-4에 소재한 공장용 부동산입니다. 감정평가액은 2,048,452,000원입니다.

토지는 총 3172.00㎡ (약 960평)이며, 건물 면적은 1168.61㎡ (약 353평)입니다. 제시외 건물 면적은 431.00㎡ (약 130평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 한림면 용덕리 소재 "용덕마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 토지 일련번호1은 맹지로서 인접 필지 건물이 점유 중이며, 일련번호2를 통해서만 접근이 가능합니다. 일련번호2 토지는 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

다만, 인근 용덕리 지역은 과거 무허가 공장 난립 및 폐기물 방치로 인한 환경 문제가 제기된 바 있으며, 한림면 일대 전반적으로 공장과 축사 등이 밀집하여 개발과 환경 보존의 균형이 중요하게 다뤄지고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 목록 1. 토지 상에 소재하는 타인 소유 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

말소기준권리는 2015년 11월 18일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)태강파크, 강동윤: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 2013-04-20, 대항력 있음.

* 김은미 (대유시스템): 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 2010-02-01, 대항력 있음.

* 양상석 (대흥산업): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수해야 할 보증금은 0원으로 표기되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(강동윤, 김 )이 존재하므로, 이들의 보증금(총 40,000,000원)은 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

토지 및 건물 등기부상으로는 소유권 이전 등기 후 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 소규모 공장들이 밀집한 공업지구에 위치하고 있어, 지역 내 산업 활동과 연계성이 있는 상권으로 볼 수 있습니다. 공장 용도로 지속적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 공장 지역에 위치하여 주변에 주거 편의시설보다는 산업 단지 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 한림면 일대는 과거 난개발 및 공장 입지로 인한 환경 문제와 축산 악취 관련 이슈 등이 있었던 점을 고려할 때, 주변 환경에 대한 구체적인 실사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록 1. 토지 상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 강동윤, 김 임차인은 대항력을 갖추고 있어 명도 절차에 어려움이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이나, 임차인의 보증금(총 40,000,000원) 미회수 시 명도 지연 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 맹지 및 타인 점유: 토지 일련번호1이 맹지이며 타인 점유 상태이므로, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 취하된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물 일련번호 3-2는 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 증축된 것으로 조사되었으며, 이에 대해 감정가 산정 시 관찰감가가 적용되었습니다.

* 지역 환경 이슈: 용덕리 일대에는 과거 무허가 공장과 폐기물 관련 문제가 있었으며, 인근 지역의 산업 활동으로 인한 소음, 악취, 환경 오염 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공장 용도로 활용 가능한 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 감정가는 20억 원 이상입니다. 권리 관계는 말소 기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인의 존재, 맹지 및 타인 점유 등 해결해야 할 복합적인 리스크가 존재합니다. 또한, 해당 지역의 과거 무허가 공장 관련 환경 이슈는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 재매각 물건이라는 점은 가격적인 메리트를 기대할 수 있으나, 그만큼 잠재적 리스크 또한 더욱 신중하게 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회: 이전 유찰로 인해 최저 매각 가격이 조정되었을 가능성이 있으며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 공장 밀집 지역 내 입지: 주변이 공장지대로 형성되어 있어, 동일 업종 또는 관련 산업을 운영하는 사업체에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 건물 면적: 비교적 넓은 토지 면적과 연면적을 보유하고 있어, 사업 확장 또는 신규 시설 구축에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하여 산정될 것입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 총액 40,000,000원을 포함하여 명도 가능성, 법정지상권 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 재매각 물건이라는 점을 감안하여, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 리스크 요인들을 충분히 반영한 합리적인 수준의 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.