나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5789 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 OOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.09.24

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 "나전2일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모 공장지대로 형성되어 있음.

토지의 상황

기호(1,2) : 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
기호(4,5): 부정형 완경사의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

기호(3,3-1): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 샌드위치 판넬잇기
바 닥 : 하드너 마감
천 장 : 철골트러스위 판넬 잇기 마감
창 호 : 샷시 창호
이용상태 : 공장

기호(3-2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 샌드위치 판넬잇기
내 벽 : 벽지 및 타일 마감
바 닥 : 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호
이용상태 : 사무실

기호(3-3): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 샌드위치 판넬잇기
창 호 : 샷시 창호
이용상태 : 화장실

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Heading M/C, Rolling M/C, Trimming M/C, Over Head Crane, 시편절단기, 투영기, Sand Blast M/C로서, 현상 및 관리상태 등은 보통 수준임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1. 임대관계: 미상임.
2. 기타참고사항 : 귀 제시목록상 기계기구(1,2,5,7-12,14,16,22-28) 및 기계기구(29) 2식중 1식은 현장조사 당시 소재불명인 것으로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각대상에 포함. 목록 6은 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경5789 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 360-2

용도: 공장

감정가: 2,023,735,900원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 등기부채권액: 약 3,383,548,376원

1.2. 토지 현황

총 토지 면적: 2,300.00㎡ (약 695.75평)

지목: (감정평가서 요약에 따르면) 공업용 건부지, 전 등으로 이용 중

특이사항: 일부 토지(목록 6)는 농지취득자격증명 제출 필수.

1.3. 건물 현황

총 건물 면적: 821.50㎡ (약 248.51평)

건물 구성:

* 주요 건물 (기호 3, 3-1): 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 (821.5㎡). 바닥은 하드너 마감.

* 사무실 (기호 3-2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물.

* 화장실 (기호 3-3): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물.

* 제시외 건물 면적: 223.20㎡ (매각 포함)

1.4. 기계·기구 현황

* 주요 기계: Heading M/C, Rolling M/C, Trimming M/C, Over Head Crane, 시편절단기, 투영기, Sand Blast M/C 등.

* 현상 및 관리상태: 보통 수준.

* 기타: 일부 기계기구(1,2,5,7-12,14,16,22-28,29)는 현장 조사 당시 소재 불명으로 확인됨.

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 중복병합사건, 유동화물건, 재매각 건입니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 제시외 건물 및 수목도 매각 대상에 포함됩니다.

* 목록 6 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. (이는 해당 토지의 지목이 농지임을 시사하며, 공업지역 편입 여부에 따라 발급 요건이 달라질 수 있으므로 사전 확인이 필수적입니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 "나전2일반산업단지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중·소규모 공장들이 밀집한 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 접근성

소재지는 김해시 생림면 나전리 360-2번지이며, 일반 산업단지 내 또는 인근에 위치하여 산업 활동을 위한 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 관광지: 김해낙동강레일파크, 와인동굴 등이 약 5~10km 거리에 위치하나, 산업단지와는 지리적으로 떨어져 있습니다.

* 기타 편의시설: 인근에 대규모 주거단지나 상업시설보다는 산업단지 관련 지원시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 근린 편의시설 정보는 제한적입니다.)

* 혐오시설: 김해시 자원순환시설(폐기물 처리 시설)이 김해시에 위치하고 있으나, 본건과의 정확한 거리는 파악되지 않았습니다. 과거 김해시에서 추진하려던 폐기물 처리시설이 악취 민원으로 재검토된 사례가 있어, 유사 시설의 인접 여부는 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 중소기업은행의 근저당권(을3, 접수일자 2010-03-23, 채권액 1,500,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권, 지상권 설정, 가압류, 압류 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 토지 등기부상 해당 지상권(을4)은 말소된 것으로 확인되어 상충됩니다. 이 부분은 현장 확인 및 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 3,383,548,376원

건물 등기부채권 총액: 3,345,237,096원

상당히 높은 채권 총액을 기록하고 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 나전2일반산업단지 인근에 위치한 공장용지이므로, 주된 상권은 산업단지 근로자 및 관련 업체들을 대상으로 한 영세한 지원 상권이 형성될 가능성이 높습니다.

* 주변 지역은 중·소규모 공장들이 밀집한 지역으로, 제조업 관련 업종의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 인근에 대규모 주거 단지나 상업 시설이 직접적으로 분포하고 있지 않아, 근로자들의 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성은 산업단지 특성상 높지 않을 수 있으며, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

* 김해시의 관광지(봉하마을, 김해낙동강레일파크 등)가 존재하나, 본건과는 상당한 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 6 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가. 해당 토지의 지목 및 현황, 그리고 관련 법규(공업지역 편입 여부 등)를 면밀히 확인해야 합니다.

* 기계·기구 소재 불명: 감정평가 대상에 포함된 일부 기계기구가 현장에서 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 인수 시 손해 발생 가능성이 있습니다.

* 공장 지대 특성: 주변 환경이 산업단지이므로, 소음, 분진, 교통량 증가 등 산업 활동으로 인한 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

* 매각 관련 특이사항: 중복병합, 유동화 물건, 재매각 등의 이력은 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 숨겨진 문제가 있을 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 생림면에 위치한 산업단지 인근의 공장용지로서, 현재 공장, 사무실, 화장실 등의 건물과 일부 기계·기구를 포함하여 일괄 매각되는 물건입니다. 감정가는 약 20.2억 원이며, 토지 면적은 약 696평, 건물 면적은 약 249평입니다.

다수의 채권이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 필요, 소재 불명 기계기구, 물건명세서 상의 소멸되지 않는 권리(지상권) 표기 등 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 문제는 해당 토지의 정확한 지목 및 법규 해석에 따라 입찰자에게 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 나전2일반산업단지 인근이라는 입지 조건으로, 제조업 관련 사업체 운영 또는 임대 사업에 적합할 수 있습니다.

* 일괄매각으로 토지, 건물, 제시외 건물, 수목까지 포함되어 있어 광범위한 활용이 가능합니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 및 건물 면적은 향후 개발 또는 증축의 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정평가액은 2,023,735,900원입니다.

입찰가는 향후 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 물건의 정확한 현황(토지 용도, 건물 상태, 기계기구 포함 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성 등) 및 법적 리스크 해소 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

특히 농지취득자격증명 문제, 소재 불명 기계기구, 그리고 등기부 상의 불일치 사항 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 조사와 함께, 전문가의 도움을 받아 입찰가를 신중하게 결정하시는 것이 권장됩니다.

예상되는 입찰가 산정 시에는 인수 보증금은 고려하지 않으며, 권리 분석상 인수되는 권리(임차인 보증금 등)가 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.