나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7198 [1] 경상남도 김해시 대동면 수안리 151 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 수안리 소재 "수안마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지내 사다리형 토지로서 "휴경지"로 이용중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 광로3류(폭 40m-50m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 영농여건불리농지<추가기재> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 육안으로 확인되지는 않으나 지상에 분묘가 소재할 가능성 있음. 맹지임. 제시외 건물 매각대상에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경7198 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경7198 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 수안리 151

용도: 답

토지면적: 790.00㎡ (약 238.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

감정가: 87,192,500원

1.2. 상세 정보

본 물건은 토지매각 대상이며, 지상에 제시외 건물(24.00㎡)이 존재하며 이는 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 대동면 수안리 소재 "수안마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 농경지, 임야, 그리고 일부 주거용 건물 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 농촌 지역의 전형적인 모습입니다. 수안마을은 아름다운 수국 정원으로 유명하며, 매년 수국 축제가 열려 관광객들이 방문하는 곳입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 도로 상황에 따라 일부 제약이 있을 수 있습니다. 대중교통으로는 인근 버스 정류장에서 도보로 접근 가능하며, 김해 경전철 불암역까지는 차량으로 약 3~4분 거리에 위치하여 부산 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

2.3. 토지형상 및 이용현황

본 토지는 완경사지에 위치한 사다리형의 토지이며, 현재는 휴경지(땅을 쉬게 하는 상태)로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 토지는 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 어려운 상태입니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인 중 하나입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있으며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 광로3류(폭 40m-50m) 저촉

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)

* 개발제한구역

* 비행안전제2구역(전술)

* 영농여건불리농지

이러한 용도지역 지정 및 각종 규제는 향후 토지의 개발이나 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 26일 접수된 부경원예농업협동조합의 근저당권(을13)입니다. 이 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부총채권액

등기부상 채권 총액은 36,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에 등재된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 김해시 대동면 수안리는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업시설 밀집 지역으로 보기는 어렵습니다. 다만, 수안마을 자체적으로는 수국 축제 등 지역 특색을 살린 관광 자원이 있어, 계절적으로 방문객이 증가하는 효과가 있습니다. 주변에는 소규모 주택들이 분포하고 있으며, 생활 편의시설은 대동면 소재지나 김해 시내로 나가야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 자연환경이 우수한 농촌 지역에 위치하고 있어, 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 하지만 대규모 편의시설(병원, 대형마트, 교육시설 등)은 인근에 부족하며, 차량을 이용해 대동면 소재지나 김해 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 농촌 생활 및 주말 농장, 전원생활을 선호하는 분들에게 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본 토지는 인접 도로와 접하고 있지 않은 맹지로서, 토지 활용 및 건축 시 도로 확보가 필수적이며 이는 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

본 토지의 용도가 '답'이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 분묘 개장 가능성

지상에 육안으로 확인되지는 않으나, 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 확인될 경우, 이장 등 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

개발제한구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다양한 개발 및 이용 제한이 존재하여 토지의 활용도를 크게 제약합니다.

6.5. 제시외 건물 포함

건물면적은 0㎡이지만, 24.00㎡(약 7.26평)의 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다. 이 건물의 현황 및 철거, 사용 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.6. 휴경지 및 경사 지형

현재 휴경지로 이용 중이며, 토지가 완경사지에 위치하여 경작 및 건축 시 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대동면 수안리의 자연녹지 지역에 위치한 농지(답)입니다. 맹지이며 개발제한구역 등 여러 토지이용 규제를 받고 있어 토지 자체의 개발 가능성은 매우 제한적입니다. 또한, 지상 분묘 가능성 및 농지취득자격증명 필요 등 추가적인 확인 및 절차가 요구됩니다.

하지만, 비교적 저렴한 감정가(평당 약 36.5만원)는 주변 토지 시세(일부 농지 약 35만원/평)와 비교했을 때 시장 경쟁력이 있을 수 있습니다. 수안마을의 수국 축제와 같은 지역적 특색은 향후 해당 지역의 잠재적 가치를 보여주기도 합니다. 따라서, 해당 토지가 가진 개발 제한 사항과 맹지라는 단점을 충분히 인지하고, 주말 농장이나 장기적인 투자 관점에서 접근할 경우 의미 있는 매물이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 대동면 수안리의 자연 친화적인 환경과 우수한 접근성 (부산 인근).

* 수국 축제로 알려진 지역의 잠재적 가치 및 관광 요소.

* 다양한 개발 제한에도 불구하고, 농지로서의 활용 가능성 및 주말 농장, 전원생활 목적에 적합.

* 상대적으로 낮은 감정가(평당 약 36.5만원) 대비 인근 지역 농지 거래가(약 35만원/평) 등을 고려한 가격 경쟁력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 87,192,500원입니다. 이는 토지면적 790㎡(약 238.9평) 기준으로 평당 약 364,937원 수준입니다. 주변 유사 농지의 거래가를 고려할 때, 본 감정가는 시장 가격과 크게 벗어나지 않는 수준으로 판단됩니다.

하지만 맹지, 개발제한구역 지정, 분묘 가능성 등 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 도로 확보 방안 검토, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 유사 물건의 실거래가 및 권리 분석 등을 더욱 면밀히 진행하시는 것이 좋습니다. 투자자는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.