나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106194 [1] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 4층 402호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106194 [1] 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 4층 402호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매9계 2024타경106194 | 소재지: 경상남도 김해시 흥동로 25, 4층 402호 (풍유동,청담아파트) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 64,000,000원 | 용도: 아파트

1. 창원지방법원 2024타경106194 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경106194 (1)

소재지: 경상남도 김해시 풍유동 36-6 청담아파트 4층 402호

용도: 아파트

건물면적: 83.92㎡ (약 25.4평) (전용면적 기준, 공급면적은 별도 확인 필요)

토지면적: 0.00㎡ (0평) (토지 사용권 없음)

감정가: 125,000,000원

최저매각가격: 125,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물 일괄매각 (토지 사용권 없음)

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 스OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 풍유동 소재 "청담아파트" 4층 402호 단위세대입니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

진입도로 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점입니다.

또한, 공부상 대지권등기가 말소되어 토지에 대한 사용권리가 없어 건물만 매각 대상이 됩니다. 따라서 최저매각가격은 건물만의 평가액으로 산정되었습니다.

채권자는 토지 소유자로, 건물에 대한 부당이득금 반환을 명하는 화해권고결정을 받은 상태입니다. (창원지방법원 김해시법원 2018가소107955호)

성훈종합건설 주식회사로부터 2024년 10월 30일 공사대금 약 11억 2천만원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. (관련사건: 창원지법 2021가합55596, 창원지법 22가단128494)

유치권의 존재 가능성과 그 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 풍유동 일대는 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택, 그리고 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

청담아파트 인근에는 작은 공원과 어린이집, 마트 등이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 주민들을 위한 소규모 상가 이용에는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 아파트 단지 내 상가 구성 및 주변 상권의 활성화 정도는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 생활정보

본건은 아파트로 이용 중이며, 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비는 갖추어져 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 경사슬라브 지붕의 10층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

교육 시설로는 풍유초등학교, 김해제일고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

차량으로 약 10분 거리에 김해시청 및 대형 병원 이용이 가능하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물이라는 점입니다. 이는 추후 건물에 대한 합법적인 사용, 전입신고, 대출 등에 제약을 초래할 수 있습니다.

또한, 대지권이 말소되어 건물만 매각되므로 토지에 대한 권리가 전혀 없습니다. 이는 향후 토지 사용에 대한 분쟁이나 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

공사대금 관련 유치권 신고액이 매우 크고, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 법적 부담이 발생할 수 있습니다.

현장 조사 당시 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 건물 내부의 관리 상태나 이용 상황에 예상치 못한 문제가 있을 수 있습니다.

이러한 복합적인 법적, 행정적 문제로 인해 정상적인 거래나 활용에 상당한 어려움이 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 겉보기에는 아파트이나, 사용승인 미필, 대지권 말소, 불분명한 유치권 신고 등 중대한 법적, 행정적 하자를 다수 안고 있는 경매 물건입니다.

이로 인해 일반적인 주거용 부동산으로서의 가치보다는, 이러한 복잡한 문제를 해결할 능력과 의지가 있는 투자자에게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

낮은 가격으로 취득할 가능성도 있으나, 해결해야 할 문제들이 많아 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

이 물건은 일반적인 투자 대상이 아닌, 철저한 권리 분석과 법률적 검토를 거친 후 접근해야 하는 특수 물건입니다.

만약 사용승인 문제, 대지권 회복, 유치권 해결 등 복잡한 법적 쟁점들을 성공적으로 해결할 수 있다면, 상당한 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

건축 관련 법규 및 경매 물건의 복잡한 권리 관계에 대한 높은 이해도를 가진 투자자라면, 리스크 대비 높은 수익률을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

매각물건명세서 및 관련 소송 기록 등을 면밀히 검토하여 유치권의 실제 성립 가능성과 건물 사용승인 가능성을 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계