나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114614 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 "웅천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 농경지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 농경지(현:휴경지)입니다.

인접 도로상태

맹지 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2024타경114614 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 진해구 남문동 421

1.3. 용도

전 (밭)

1.4. 감정가

45,784,000원

1.5. 토지 면적

2360. 00㎡ (약 714평)

1.6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.7. 건물 면적

0. 00㎡

1.8. 건물 제시외 면적

0. 00㎡

1.9. 매각 대상

토지 매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

경남동부신용협동조합 (변경)

1.12. 총 채무액

490,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 "웅천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 지역은 부산진해경제자유구역의 웅천·남산지구 개발사업 대상 지역으로, 향후 주거 및 상업 복합 용도로 개발이 추진될 예정입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근의 도로 여건 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 완경사지이며, 현재는 휴경지 상태의 농경지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지입니다. 즉, 직접적인 도로와의 연결이 없어 접근에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2 (1987-12-02): 배정숙, 김용상, 김용운, 김경혜 지분 전부 이전 (권리자: 김용국, 비고: 증여)

* 갑3 (2007-01-17): 소유권 이전 (권리자: 하말란, 비고: 협의분할에 의한 상속)

* 갑4 (2015-12-28): 소유권 이전 (권리자: 하종훈, 비고: 매매)

* 을1 (2015-12-28): 근저당권 (권리자: 진해동부신용협동조합, 권리금액: 390,000,000원, 말소: 말소). 본 건은 말소기준권리에 해당합니다.

* 을2 (2015-12-28): 지상권설정 (권리자: 진해동부신용협동조합, 말소: 말소)

* 을3 (2016-01-07): 근저당권 (권리자: 이정환, 권리금액: 100,000,000원, 말소: 말소)

* 을3-2 (2021-11-09): 3번 근저당권부 채권 압류 (권리자: 마산세무서장, 말소: 말소)

* 갑10 (2024-10-22): 임의경매 개시 결정 (권리자: 경남동부신용협동조합, 권리금액: 278,287,496원, 말소: 말소).

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 을2 지상권은 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 정보에는 임차인 현황에 대한 상세 내용이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

본건은 현재 농경지로 이용되고 있으며, 주변에 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 직접적인 상업 시설보다는 주거 및 농업 지역의 성격이 강합니다.

4.2. 개발 잠재력

본건이 위치한 지역은 부산진해경제자유구역 웅천·남산지구 개발사업의 일부로, 향후 국제적인 주거 복합 도시로 개발될 예정입니다. 이는 장기적인 관점에서 상권 활성화 및 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"웅천초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 수 있으나, 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 전액을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지법 등 관련 법규에 따른 취득 자격 요건을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 맹지 (도로 접합성 부족)

지적도상 맹지로서, 건축 및 개발 시 도로와의 직접적인 연결 확보가 필수적입니다. 이로 인해 토지의 활용 가치 및 신축 가능성에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 및 토지 이용 시 복합적인 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 농지(전)로, 감정가는 45,784,000원입니다. 2360.00㎡(약 714평)의 면적을 가지고 있습니다.

주요 특징으로는 "웅천초등학교" 인근에 위치하며, 아파트 단지와 농경지가 혼재된 지역에 속합니다. 특히, 해당 지역은 향후 복합 주거 및 상업 시설 개발이 계획된 웅천·남산지구 개발사업 지역에 포함되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나, 본건은 지적도상 맹지여서 도로 접근성이 확보되지 않았으며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 복합적인 용도 제한도 고려해야 합니다.

따라서 본건은 개발 잠재력과 토지 취득 관련 까다로운 요건 및 접근성 문제를 동시에 가지고 있는 물건으로, 투자 시 관련 법규 및 향후 개발 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 개발이 예정된 웅천·남산지구 사업의 수혜 기대: 주변 지역의 복합 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 700평이 넘는 면적으로, 향후 개발 시 사업성을 확보할 수 있는 기반이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 45,784,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 최근 유사 토지 거래 사례, 개발 사업 진행 현황, 맹지 해소 가능성 및 비용, 농지 취득 자격의 구체적인 요건 충족 여부, 향후 건축 규제 완화 가능성 등 다각적인 시장 분석과 전문가의 심층적인 현장 조사가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.