나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114966 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 431-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 소재 "외감마을회관" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

-일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "도로"임.
-일련번호(2) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

-일련번호(1) : 본건 토지 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.
-일련번호(2) : 본건 토지 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 일련번호(1) 도로를 통해 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(외감지구), 소로2류(폭 8m-10m)(외감리), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>
-일련번호(2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(외감지구), 소로2류(폭 8m-10m)(외감리)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 토지상에 소유자미상의 제시외건물(ㄱ) 1동이 소재함.

공부와의 차이

- 일련번호(1) 토지의 공부상 지목은‘답’이나 현황‘도로’임.
- 일련번호(2) 토지의 공부상 지목은‘답’이나, 현황‘주상용 건부지’로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,
- 외벽 : 징크판넬, 몰탈 위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
- 창호 : 새시창호임.

이용상태

주상용으로 이용 중임.

설비내역

-소화전설비, 승강기설비 등이 있음.
-기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

일련번호(2) 토지상에 소유자미상의 제시외건물(ㄱ, 물탱크실) 1동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(3) 건물은 귀 제시목록상 432-3, 431-7, 432-7, 432-9번지상에 소재하나, 현황 432-3번지상에 소재하는 바, 경매 진행 시 참조 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(물탱크실) 매각 대상에 포함. 목록 1.의 공부상 지목은 답이나 현황 도로이고, 목록 2.의 공부상 지목은 답이나 현황 주상용 건부지로 이용중인 바 농지전용허가 여부 등은 관할관청의 확인을 요함. 목록 3. 건물은 공부상 432-3, 431-7, 432-9번지 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나 현황 432-3번지 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 창원지방법원 2024타경114966 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (HIF I II 유동화전문 유한회사)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 431-9 (건축물 표제부상 건물 주소: 경상남도 창원시 의창구 달천길52번길 5 (북면 외감리), 432-3번지)

1.2. 2. 용도: 근린주택 (건축물 표제부상: 제2종근린생활시설(교습소))

1.2. 3. 토지 면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

1.2. 4. 건물 면적: 858.18㎡ (약 259.58평)

1.2. 5. 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

1.3. 1. 총 감정가: 1,361,384,400원 (13억 6,138만 4천 4백원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 소재 "외감마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입은 가능합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 도로 상태

* 본건 토지 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 본건 토지 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로(일련번호 1번 토지)를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 29일 접수된 중소기업은행 근저당권(을17)입니다.

* 해당 근저당권보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2019년 11월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 채권 총액은 토지 3,331,790,473원, 건물 2,921,790,473원입니다.

* 임의경매 개시 채권자는 에이치에프아이일이씨유동화전문 유한회사입니다.

3.2. 임차인 현황

* 권 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.10.17, 대항력 없음.

* 농 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 사업자등록 2020.06.30, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.06.15, 확정 2020.06.15, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022.06.21, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 경매 후 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석 (건축물 표제부 기반)

* 건축물대장상 본건 건물의 주용도는 '제2종근린생활시설(교습소)'입니다.

* 이는 학원, 소규모 교육 시설 등의 용도로 활용될 수 있음을 시사합니다.

* 철근콘크리트 구조, 4층 규모, 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

4.2. 주변 상권

* 주위에는 단독주택 및 다른 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티를 기반으로 하는 상권입니다.

* 대규모 상업지구라기보다는 배후 주거지의 편의를 지원하는 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 상세한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 주변 지역 조사를 통해 파악해야 합니다.

5.2. 주거환경

* 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 소음이나 교통량 등 주거 쾌적성에 대한 종합적인 판단이 필요합니다.

* 해당 지역은 제1종일반주거지역으로, 건축물의 높이 및 용도에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

* 토지 일련번호 1번(도로 현황) 및 2번(주상용 건부지 현황)의 공부상 지목이 '답'으로 되어 있어, 농지전용허가 여부 등 관련 법규 검토가 필요합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 관련 사항은 관할 관청의 확인이 반드시 요구됩니다.

6.2. 건물 소재지 오기재

* 본건 건물(목록 3)은 공부상 여러 필지(432-3, 431-7, 432-9)에 걸쳐 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 현황은 432-3번지 지상에만 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 등기부 정리 및 향후 재산권 행사 시 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 특수한 금융 절차를 거쳤을 가능성이 있습니다.

6.4. 제시외 건물

* 일련번호 2번 토지상에 소유자 미상의 제시외건물(물탱크실)이 있으며, 이는 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 비교적 최근에 신축된(2019년 사용승인) 근린생활시설(교습소) 용도의 건물로, 법정지상권이나 대항력 있는 임차인 등의 문제는 없어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다.

* 다만, 토지의 공부상 지목과 현황 불일치, 건물 소재지 오기재 등 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 이에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

* 주변 주거 지역을 기반으로 한 지역 상권 내에서 특정 용도(교습소 등)로 운영될 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용 승인된 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 확보에 용이합니다.

* 잠재적 개발 가치: 토지 이용 현황에 대한 명확한 확인 후, 법규 검토를 통해 추가적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 제시된 감정가는 1,361,384,400원입니다.

* 본 물건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확한 점은 긍정적입니다.

* 그러나 토지의 지목과 현황 불일치, 건물 소재지 오기재 등의 확인이 필요한 사항이 존재하며, 주변 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준에서 접근하는 것을 기본으로 하되, 현장 조사 및 추가 시세 분석 결과에 따라 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 13억원 ~ 13억 5천만원 범위 내에서, 추가적인 분석 및 현장 답사 후 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.