나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111398 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근에 위치하며, 주위일원은 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린상가 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 서측 인근의 대학로변에 시내버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

>철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제12층 중 제5층 제502호로서,
- 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
- 창 호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형태로 인접 필지와 등고 평탄하며 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건의 이용상황은 이핸관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 동일 건물내 유사 공동주택의 탐문조사 등에 따라 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인: 임차인 지연희)로부터 2026.5.6.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경111398 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층502호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 총 12층 중 5층 502호, 도시형생활주택 (라온팰리스)

감정가: 141,000,000원

면적:

* 토지: 8.48㎡ (약 2.57평)

* 건물: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근 지역

* 주위환경: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 상업지대

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 서측 인근 대학로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함

* 토지형상 및 이용상태: 장방형 형태로 인접 필지와 등고 평탄하며, 공동주택 등의 건부지로 이용 중임

* 도로: 남측으로 포장도로에 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성) 등에 해당함

1.2. 건물 및 설비 내역

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 철근콘크리트지붕

* 층수: 총 12층 중 5층 502호

* 외벽: 몰탈위페인트 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 새시 창호

* 이용상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중임

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 오혜인 가압류 (접수일자: 2023-05-26, 권리금액: 70,000,000원)

* 주요 권리사항:

* 을구 3번 주택임차권: 지연희 (보증금 110,000,000원, 전입일자: 2021-05-03, 확정일자: 2021-04-22)

* 상세 분석: 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있으나, 물건명세서에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 따라서, 임차보증금 110,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음.

* 갑9 강제경매: 주택도시보증공사 (접수일자: 2024-06-14)

* 갑10 압류: 동대구세무서장 (접수일자: 2025-09-05)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 180,000,000원

* 결론: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 을구 3번 임차권의 보증금 인수 여부가 본건의 가장 중요한 인수 부담이 될 것으로 판단됨.

1.4. 상권분석

* 본건은 대전 유성구 봉명동의 중심 상업지역에 위치하여, 다양한 도시형생활주택, 오피스텔, 근린상가 등이 밀집해 있음.

* 주변 대학가(대학로)와 인접하여 젊은층 및 직장인 대상의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 관광특구 및 온천원보호지구에 속해 있어 관광객 수요 유입 가능성도 존재함.

* 제공된 최근 매매 정보(미성로얄빌라 1997년식 78.255㎡ 185,000,000원, 덕주빌라 1996년식 35.52㎡ 48,000,000원)는 본건(2018-2019년경 건축된 도시형생활주택)과 건축 연도 및 건물 유형에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 본건은 비교적 신축 건물로서 이러한 노후된 빌라들과는 차별화될 것으로 보임.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 마트, 식당, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이함.

* 주변 환경: 업무시설 및 주거시설이 복합된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준임.

* 교육: 인근 대학교가 있어 학생 및 교직원 수요가 있을 수 있음.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. (단, 추가적인 현장 조사를 통해 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 을구 3번 주택임차권(지연희, 110,000,000원)의 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크임.

* 소형 면적: 건물 면적이 29.64㎡(약 9평)으로, 실수요자 또는 투자자층이 제한적일 수 있음.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 점(본건 이용상황은 외부 관찰 및 탐문 조사에 따라 표준적 이용상황을 감안하여 평가)은 추가적인 확인이 필요함.

* 권리관계의 상충: 임차인 현황 정보와 등기부상의 보증금 액수가 상이한 점(각각 0원 vs 110,000,000원)은 혼란을 야기할 수 있으나, 물건명세서 상의 '인수함' 문구가 우선적으로 고려되어야 함.

1.7. 종합 의견

본건은 대전 유성구 봉명동 상업지역 내에 위치한 비교적 신축(2018-2019년경 준공) 도시형생활주택으로, 입지적 장점을 가지고 있음. 차량 및 대중교통 이용이 편리하고, 주변 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨. 그러나 가장 큰 문제는 을구 3번 주택임차권의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점임. 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 입찰 시 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 유성구 봉명동, 상업지역, 대학가 인접, 교통 요충지.

* 신축 건물: 2018-2019년경 준공으로 건물 상태 양호, 유지보수 비용 부담 적음.

* 임대 수익 잠재력: 소형 평형으로 1인 가구 및 직장인 대상 임대 수익 기대 가능.

* 관광/온천 지구: 관광 특구 및 온천 지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이나, 을구 3번 주택임차권의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 실질적인 입찰 가능 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

141,000,000원 (감정가) - 110,000,000원 (인수 보증금) = 31,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서, 배당 결과 및 투자 위험 감수 수준에 따라 결정될 수 있습니다. 이 가격대는 임차보증금 인수 위험이 매우 높음을 반영한 보수적인 접근이며, 실제 배당 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 투자 시 인수해야 할 임차보증금 잔액과 기타 부대 비용을 충분히 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.