나이스옥션 법원경매 대전 2024타경114908 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 "유성온천역" 북동측 인근에 소재하는 라온팰리스 1동(1개동 총80세대) 6층 605호로, 인근은 노변을 따라 도시형생활주택, 주거용 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 주상혼용지대로, 주거지로서의 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 서측 간선도로변으로 버스승강장이 소재하고 근거리에 지하철 "유성온천역"이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상12층 중 6층 605호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.10.25.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역 (2022-07-26)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2024타경114908 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 6층 605호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

건축년도: 2019년 10월 25일 사용승인

총 세대수: 80세대 (1개동)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 8.57㎡ (약 2.59평)

토지 지분: 8.5738㎡ (약 2.59평)

건물 전용면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물 지분: 29.968㎡ (약 9.07평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상12층 중 6층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 4천만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 "유성온천역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 도시형생활주택, 주거용 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 주상혼용지대로 형성되어 있습니다.

주거지로서의 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이합니다.

서측 간선도로변에 버스 승강장이 있으며, 인근에 지하철 "유성온천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (신순옥, 270,000,000원)

매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

을구 2번 임차권등기: 강석현 (주택임차권, 135,000,000원)

전입일자: 2021년 10월 15일

확정일자: 2021년 09월 23일

본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 1억 3천 5백만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 명시)

임차인 이름: 강

인수 보증금 합계: 135,000,000원 (명시된 인수 보증금 기준)

주의사항: 제공된 '임차인 현황'에는 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 명확히 1억 3천 5백만원의 보증금으로 대항력 있는 임차권 등기가 존재하므로, 해당 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있음을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 유성온천역 역세권에 위치한 상업 및 주거 혼용 지역입니다.

유성구는 대전의 주요 지역 중 하나로, 과학단지, 대학가, 온천 관광지 등 다양한 기능을 수행하는 지역입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설, 상점, 식당 등이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

유성온천역 주변 상권의 영향을 받을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

하나로마트, 홈플러스 등 대형마트 및 다수의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

유성온천역 인근의 상업 시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에는 대덕대학교, 충남대학교 등 교육기관이 위치해 있습니다.

건양대학교병원, 충남대학교병원 등이 차량 접근 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

앞서 분석한 바와 같이, 임차인 강석현 씨의 임차보증금 1억 3천 5백만원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

6.2. 지역 내 공급 과잉

유성구, 특히 역세권 지역에 신축 오피스텔 및 도시형생활주택 공급이 꾸준히 이루어지고 있어, 향후 공실률 증가 및 시세 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 상권이자 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 임차보증금 인수 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

감정가는 1억 4천만원이나, 임차보증금 인수 가능 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

유성온천역 역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

신축급 건물로 관리 상태 양호 예상.

대전 도시철도 2호선(트램) 예정 등 향후 지역 개발 호재 고려.

주변 시세 대비 적정가 낙찰 시 시세차익 및 임대수익 동시 기대 가능.

9. 예상 입찰가

시장 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 시세는 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천 5백만원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 건물의 실질적인 자산 가치에서 선순위 권리(임차 보증금)를 차감한 금액을 중심으로 고려해야 합니다.

보수적인 시장 가치 1억 5천만원을 기준으로, 인수 보증금 1억 3천 5백만원을 제외하면 약 1천 5백만원의 실질적인 순수 자산 가치를 산정할 수 있습니다.

그러나 경매 절차상 임차인에게 배당되는 금액을 고려해야 하므로, 최소한 임차인의 보증금을 충당할 수 있는 금액 이상으로 입찰해야 합니다.

따라서, 시장 가치와 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근을 위해 140,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 금액으로 낙찰 시, 임차인의 보증금 1억 3천 5백만원은 경매 절차를 통해 충당되고, 매수인은 총 1억 4천만원을 부담하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.