나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531482 [1] 인천광역시 연수구 청학동 522-7 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531482 [1] 인천광역시 연수구 청학동 522-7 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매9계 2024타경531482 | 소재지: 인천광역시 연수구 청학로 21, 4층403호 | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 27,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경531482 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경531482 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 청학동 522-7 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

토지 지분율: 822.7564059686134%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.36㎡ (약 9.19평)

건물 지분율: 3036

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 이OO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 "인천함박중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서 외벽은 타일치장벽돌 및 페인팅 등 마감되었으며, 창호는 샷시창호 등임.

이용상태: 다세대주택임.

설비내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 본건 동측 및 북측으로 노폭 약 18미터 및 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관계 및 기타): 임대관계는 미상임.

주택임차권: 본건에 2023년 6월 14일에 임차권등기명령에 의거 "주택임차권"이 등기되어 있음.

건물 노후화: 사용승인일이 '1993.10.07.'로서 누수 등에 취약한 것으로 보임.

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 청학동에 위치하며, 인천함박중학교 북동측 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 단지 동측과 북측으로 각각 약 18미터와 8미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 청학초등학교, 인천함박중학교 등이 인근에 위치하며, 청학공원 등 휴식 공간도 가까이 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 장OO입니다. 채권자는 이OO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는, 2023년 6월 14일에 임차권등기명령에 따른 "주택임차권"이 등기되어 있다는 점입니다. 이는 임차인의 대항력 유무 및 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 법령을 통해 상세하고 면밀한 분석이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치하여, 기본적인 주거 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 인근에 소규모 상가들이 위치하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 상대적으로 낮아, 이를 통한 대규모 상권의 직접적인 수혜는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 생활정보

인천광역시 연수구 청학동에 위치하여 인천 시내 및 주요 거점으로의 이동이 편리합니다. 인근 학교로는 인천함박중학교, 청학초등학교 등이 있어 자녀를 둔 세대에게 교육 환경이 비교적 우수합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 이용 또한 용이하여 기본적인 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 건물의 노후화입니다. 1993년 10월 7일 사용승인을 받은 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 누수, 단열 불량 등 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다. 감정평가서에서도 이 점을 강조하며 재확인을 권고하고 있습니다. 또한, 등기된 주택임차권은 권리 분석을 복잡하게 만드는 요인입니다. 임차인의 대항력 및 배당 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으며, 임대 관계가 미상이라는 점도 명확히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 청학동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 30년 이상 경과한 노후 건물로 인한 유지보수 비용 발생 가능성, 그리고 등기된 주택임차권으로 인한 권리 관계의 복잡성이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 실질적인 가치를 정확히 평가하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 교육 시설(인천함박중학교, 청학초등학교 등)과 근린생활시설이 인접한 주거 지역으로, 실거주 및 안정적인 임대 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2. 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 토지 이용에 대한 권리를 명확히 확보할 수 있으며, 향후 재건축 등 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

3. 합리적인 감정가: 현재 감정가는 8,000만원으로, 향후 시장 상황 및 본건의 잠재 가치를 고려할 때 신중한 접근을 통해 투자 기회를 모색해볼 만합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매9계