나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531482 [1] 인천광역시 연수구 청학동 522-7 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 "인천함박중학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서
외벽 : 타일치장벽돌 및 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 18미터 및 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건에 2023년 6월 14일에 임차권등기명령에 의거 "주택임차권"이 등기되어 있으니
참고하시기 바랍니다.

-본건은 사용승인일이 "1993.10.07."로서 누수등에 취약한 건으로 보이는 바,
누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건은 사용승인일이 '1993.10.07.'로서 누수 등에 취약한 것으로 보이는바, 이 점 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

4.

5.1. 물건 기본정보

6.

7.

8.1. 1. 사건 정보

9. 사건번호: 인천지방법원 2024타경531482 (1)

10. 경매구분: 부동산 강제경매

11. 채권자: 이OO

12.

13.1. 1.1. 소재지 및 건물 정보

14. 소재지: 인천광역시 연수구 청학동 522-7 4층403호 (인천광역시 연수구 청학로 21, 대한빌라 403호)

15. 용도: 다세대주택

16. 건축년도: 1993년 10월 7일 (사용승인일)

17. 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층

18. 건물 총 면적: 659.4㎡ (연면적)

19. 대지 면적: 343.2㎡

20.

21.1. 1.2. 면적 및 감정가

22. 감정가: 80,000,000원

23. 토지 면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

24. 토지 지분: 8.227564059686134㎡ (약 2.49평)

25. 건물 면적 (전용면적): 30.36㎡ (약 9.18평)

26. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

27.

28.1. 2. 입지조건

29.

30.1. 2.1. 위치 및 주위 환경

31. 본건은 인천광역시 연수구 청학동에 위치하며, "인천함박중학교" 북동측 인근입니다.

32. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역입니다.

33.

34.1. 2.2. 교통 및 도로

35. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

36. 본건 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 18미터 및 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

37.

38.1. 2.3. 토지 이용 계획

39. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

40.

41.1. 3. 권리분석

42.

43.1. 3.1. 말소기준권리

44. 말소기준권리는 2023년 7월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (등기부 을10)입니다.

45.

46.1. 3.2. 임차인 현황

47.

48. * 임차인: 이

49. 보증금: 20,000,000원

50. 차임: 0원

51. 전입일자: 2021년 5월 10일

52. 확정일자: 2021년 5월 7일

53. 배당신고일자: 2023년 6월 22일

54. 대항력: 있음

55. 비고: 상기 임차인 이 는 대항력이 있으며, 임차권등기명령에 의거 2023년 6월 14일 '주택임차권'이 등기되었습니다. (등기부 을13, 권리금액: 43,000,000원)

56.

57.1. 3.3. 인수되는 권리

58. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 13번 임차권등기가 존재합니다.

59. 임차보증금은 43,000,000원이며, 이는 58,000,000원 중 반환받지 못한 임차보증금으로 기재되어 있습니다.

60. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 최대 43,000,000원 (또는 58,000,000원의 미반환분)의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

61. 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

62.

63.1. 3.4. 기타 권리

64. 소유권 이전, 임의경매, 가압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들 중 다수는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

65. 등기부채권 총액: 363,000,000원

66.

67.1. 4. 상권분석

68.

69.1. 4.1. 주변 시세 동향

70. 제공된 주변 다세대 주택 최근 매매 정보를 분석한 결과, 아래와 같은 시세가 확인되었습니다.

71.

72. * 동인주택 (2003년식, 75.95㎡): 2026년 7월 2일, 15,300만원 거래

73. * 백학맨션7차 (1996년식, 59.19㎡): 2026년 7월 16일, 9,000만원 거래

74. * 동진파크뷰 (2003년식, 43.94㎡): 2026년 7월 5일, 7,500만원 거래

75.

76.1. 4.2. 본건과 시세 비교

77. 본건은 1993년식, 30.36㎡(약 9.18평)입니다.

78. 주변 시세의 평당 가격은 약 150만원 ~ 200만원 수준으로 형성되어 있습니다.

79. 본건의 감정가는 8,000만원 (약 87만원/평)으로, 면적과 연식을 고려하면 상대적으로 낮게 평가되었습니다.

80. 하지만, 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 실질적인 투자 비용은 감안해야 합니다.

81.

82.1. 5. 생활정보

83.

84.1. 5.1. 주변 편의시설

85. * 교육시설: 인천함박중학교 인근

86. * 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능

87. * 상업시설: 주거지역 내 근린생활시설 이용 가능

88.

89.1. 5.2. 혐오시설 정보

90. 제공된 정보 및 자체 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

91.

92.1. 6. 잠재적 리스크

93.

94.1. 6.1. 임차인 인수 부담

95. 대항력있는 임차인 이 의 보증금 인수 부담이 존재하며, 최대 58,000,000원까지 인수해야 할 가능성이 있습니다.

96.

97.1. 6.2. 건물 노후 및 상태

98. 사용승인일이 1993년 10월 7일로 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 건물입니다.

99. 누수 등에 취약할 가능성이 높아, 건물 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

100.

101.1. 7. 종합 의견

102.

103. 본건은 인천광역시 연수구 청학동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 80,000,000원입니다.

104. 주변 시세 대비 면적당 가격은 낮게 책정되었으나, 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담(최대 58,000,000원)이 있어 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

105. 건축연도가 오래되어 누수 등 건물 노후로 인한 리스크가 존재하므로, 현장 방문을 통한 철저한 건물 상태 점검이 필수적입니다.

106. 권리관계는 복잡하나 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

107.

108.1. 8. 투자 포인트

109.

110. * 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성: 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때, 적절한 낙찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

111. * 주거지로서의 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치.

112.

113.1. 9. 예상 입찰가

114.

115. 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다.

116. 대항력있는 임차인 이 의 경우, 등록된 임차보증금은 43,000,000원이며, 최대 58,000,000원의 미반환 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

117. 감정가 80,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 건물 노후, 임차인 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

118.

119. 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

120.

121. 상기 입찰가로 낙찰 시, 추가적으로 임차인 인수 보증금 (최대 58,000,000원)이 발생할 수 있습니다. 총 예상 투자 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합산하여 산정해야 합니다.

122. 본 예상 입찰가는 시장 상황 및 권리관계 변동에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 권리분석 및 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.