나이스옥션 법원경매 안양 2023타경108518 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2023.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "명학역(지하철1호선)" 북동측 인근에 위치하며
주변 일대는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장 및 지하철역 1호선
"명학역"과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건내 1층 125호로서
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅등 마감
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

일반음식점(상호 : 맘 김치찌개)으로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 "공장(지식산업센터) 및 지원시설(제1,2
종근린생활시설, 기숙사) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약10미터 내외 포장도로, 북측으로 노폭 약8미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭10m-12m)(접합), 소로2류(폭8m-10m)(접합), 대기관리
권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 199번지 두산명학아너비즈타워 1층 125호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 안양지원 2023타경108518 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,160,000,000원이며, 토지 면적은 19.15㎡ (약 5.79평), 건물 면적은 62.58㎡ (약 18.93평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물명은 두산명학아너비즈타워이며, 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건물 내 1층 125호입니다.

건물 사용승인일은 2021년 5월 27일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "명학역(지하철1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 "명학역"과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 "공장(지식산업센터) 및 지원시설(제1,2종근린생활시설, 기숙사) 건부지"로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역이며, 소로1류, 소로2류에 접하고 있습니다. 또한 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 안양농업협동조합의 근저당 (2023-06-01 접수, 채권최고액 852,000,000원)입니다.

본 경매 사건으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 892,000,000원으로 파악되며, 이는 말소될 권리들의 합계액이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 고 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 명학역 인근에 위치하며, 주변에 공장 및 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 상주 근로자들을 대상으로 한 배후 수요가 기대됩니다.

현재 본건은 일반음식점(상호: 맘 김치찌개)으로 이용 중에 있으며, 이는 주변 직장인들을 위한 식당 수요를 충족시킬 수 있는 업종입니다.

복합적인 상권으로, 산업 시설과 지원 시설, 근린 생활 시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변에 각종 편의시설 및 생활 기반 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 외부 조사 필요)

본건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 사건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차 진행에 있어 다소 복잡성이 존재할 수 있습니다.

토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하여, 향후 토지 이용이나 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터)이나, 본건은 일반공업지역 내 지원시설로서의 근린상가 용도로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 등과 관련하여 추가적인 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 명학역 초역세권에 위치한 상가 건물로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이나 부채가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 폐기물매립시설 설치 제한 지역이라는 점과 중복 병합 사건이라는 점은 투자를 결정하기 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 명학역과의 초역세권 입지로 인한 높은 접근성.

* 주변 지식산업센터 및 공장 근로자들을 대상으로 한 고정적인 배후 수요 확보 용이.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 권리 및 금액 없음.

* 현재 성업 중인 일반음식점으로 즉시 수익 창출 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,160,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 본 건의 수익성 분석, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 파악된 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이러한 인수 부담은 고려되지 않습니다.

(정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사 및 수익 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.