나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119238 [1] 서울특별시 금천구 독산동 185-3 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119238 [1] 서울특별시 금천구 독산동 185-3 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경119238
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 185-3
• 감정가: 2,467,388,960원
• 최저가: 1,263,303,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다가구주택

서울남부지방법원 경매11계 2024타경119238 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 185-3 | 감정가: 2,467,388,960원 | 최저가: 1,263,303,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울남부지방법원 2024타경119238 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119238 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 185-3

용도: 다가구주택

감정가: 2,467,388,960원

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 225.30㎡ (약 68.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 608.33㎡ (약 184.05평)

건물 제시외 면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

토지 감정 요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 금천문화센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설, 소규모 주상복합건물 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

- 교통 상황: 보행자 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 본건은 사다리형의 대체로 평지로 주거용 건물의 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

- 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

- 제시 외 물건: 없음.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 임대내역은 미상입니다.

건물 감정 평가 요항표:

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물입니다.

- 외벽/내벽/창호: 외벽은 외장석재, 외장타일 등이며, 내벽은 벽지, 내장타일 등, 창호는 샷시창호입니다.

- 이용 상태:

- 지하 1층: 원룸형 4가구

- 1층: 원룸형 4가구 (공부상 제2종 근린생활시설이나 현황 원룸형 4가구)

- 2층: 원룸형 6가구

- 3층: 원룸형 6가구

- 4층: 주택 1, 원룸형 1가구

- 옥탑: 다락이 소재합니다.

- 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있습니다.

- 부합물 및 종물: 4층 베란다 부분에 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재하고 있습니다.

- 공부와의 차이: 공부상 지층은 원룸형 5가구이나 현황 4가구입니다.

- 기타 참고사항: 임대내역은 미상입니다.

1.4. 입지조건

- 위치: 서울특별시 금천구 독산동 185-3번지에 위치하며, 금천문화센터 남서측 인근입니다.

- 주변 환경: 소규모 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재된 전형적인 주거지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

- 교통: 북동측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접해 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 권리분석

- 경매 구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

- 매각 조건: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

- 소유자/채무자: 박OOOOOOOOOOOOO (동일인)

- 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

- 권리 분석: 일반적인 임의경매 절차에 따르며, 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 상세한 권리 관계는 별도의 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 상권분석

- 근린생활시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

- 배후 수요: 다가구 주택과 단독 주택이 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.7. 생활정보

- 편의시설: 인근에 금천문화센터가 위치하며, 기본적인 상점 및 편의시설 이용이 가능합니다.

- 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

- 교육: 독산동 일대는 주거 지역으로, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

- 의료: 금천구 내 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

- 공부와의 차이: 건물 공부상 지층은 원룸 5가구이나 현황 4가구, 1층은 공부상 제2종 근린생활시설이나 현황 원룸 4가구로 이용 중이므로, 현장 확인 및 명도 시 해당 부분을 고려해야 합니다.

- 제시외 건물: 4층 베란다 부분에 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재하여, 이에 대한 처리 방안(철거, 협의 등)을 마련해야 합니다.

- 임대 내역 미상: 현재 임차인 현황 및 임대 조건 등 임대 내역이 파악되지 않았으므로, 명도 대상 임차인이 있을 경우 추가 확인 및 명도 협상이 필요합니다.

- 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

- 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 바로 인근에 직접적으로 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 모든 부동산 거래와 마찬가지로 현장 답사를 통해 최종 확인하는 것이 권장됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다가구주택으로, 제2종일반주거지역 내에서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 지하 1층부터 지상 4층까지 다수의 원룸 가구로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 감정가는 24억 6천여만 원 수준이며, 일괄 매각 대상입니다. 다만, 공부와의 차이, 제시외 건물 존재, 임대 내역 미상 등의 사안은 낙찰 후 추가적인 확인 및 처리가 필요하며, 다양한 법적 제한사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 검토가 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

- 안정적인 임대 수익: 다수의 원룸 가구로 구성된 다가구주택으로서, 공실률 관리를 통해 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

- 서울 서남권 입지: 금천구는 서울 서남권의 주요 업무 및 주거 지역으로, 교통망 확충과 더불어 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

- 시세 대비 합리적인 경매 기회: 감정가 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

- 명도 및 권리 관계 분석: 공부상 차이, 제시외 건물, 미상 임대 내역 등 리스크 요소를 면밀히 분석하고, 이를 해결하기 위한 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 현장 방문을 통해 물건 상태와 임대 수요를 직접 파악하는 것이 투자 성공의 열쇠가 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계