나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6219 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제405호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6219 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제405호 근린생활시설 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2024타경6219 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 89, 제4층 제405호 (마곡동, 뉴골든타워) | 감정가: 1,080,000,000원 | 최저가: 552,960,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6219 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제405호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,080,000,000원

매각대상: 토지/건물지분매각

소유자/채무자/채권자: 대OOO / 배OO / 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

건물 면적: 148.73㎡ (약 45.00평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상12층 건

사용 승인일: 2017.02.24

이용 현황: 405호, 406호 일괄하여 근린생활시설("블루마사지"로 표기)로 이용 중

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 마곡지구 발산역 상권 핵심 입지

대상 물건이 위치한 마곡지구 발산역 상권은 1990년대 후반부터 외식 명소로 명성을 쌓아왔으며, 마곡지구 개발의 막바지 단계에서 황금 상권으로 주목받고 있습니다.

주위는 상업용 및 업무용 건물, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집된 지역으로, 발산역과 마곡역을 중심으로 조성된 마곡지구의 중심 상업지역 중 하나입니다.

2.2. 교통 상황

지하철 5호선 "발산역" 북서측 인근에 위치하며, 도보 이용이 용이한 역세권에 해당합니다.

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 상권 분석

발산역 상권은 등촌·가양 등 대규모 주거단지와 인접해 풍부한 배후 주거 수요를 가지고 있으며, 마곡지구 개발 완료 시점에는 그 가치가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

상권 분석 결과, 주거 인구 2만 7천여 명, 직장 인구 1만 6천여 명, 하루 평균 유동 인구 약 10만 명에 달하며, 특히 30~40대의 유입이 활발한 '맛집 천국'으로 불리는 지역입니다.

주변 건물 구성은 오피스텔, 오피스, 상가 형태로 구성되어 있으며, 대형 프랜차이즈 및 외식 업종이 밀집된 활성화된 상권입니다.

2.4. 생활 정보 및 혐오 시설 유무

발산역 인근에는 NC백화점 강서점 등 핵심 상업 시설이 가까이 위치하여 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

공부 상 용도지역은 일반상업지역이며, 해당 건물(뉴골든타워)의 기타 용도에는 숙박시설, 위락시설이 포함되어 있어, 주변에 상업 활동 및 유흥 시설이 함께 존재할 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 물건 및 권리 분석

3.1. 물건 특징

본건은 405호와 406호가 일괄하여 하나의 근린생활시설(마사지 업소)로 이용 중이며, 건축물현황도상 405호의 개별 출입구는 존재하지 않고 406호 출입구로 진출입하는 구조적 특이점을 가지고 있습니다. 이 점은 향후 임차인 구성 또는 개별 호실 매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

3.2. 권리 분석

본 경매는 '부동산임의경매'로 담보권 실행을 위한 경매입니다.

가장 큰 권리적 특징은 '토지/건물 **지분매각**'이라는 점입니다. 이는 매수인이 해당 부동산 전체를 소유하는 것이 아니라, 일부 지분만 취득하게 됨을 의미합니다.

3.3. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '지분매각'으로, 매각 대상이 *물건 전체가 아닌* 해당 호실에 대한 토지 및 건물 지분(지분율 100%로 보이나, 매각 대상 표기가 지분매각임)에 대한 것이라면, 공유물 분할 청구 또는 다른 공유자와의 관계 설정이 필요합니다. (다만, 제시된 지분율 수치가 실질적으로 100%를 의미할 가능성도 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서를 통해 지분 소유 형태를 반드시 재확인해야 합니다.)

현재 임대 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(현재 '블루마사지'로 이용 중인 자)에 대한 명도 소송 및 인도 명령 절차를 고려해야 합니다.

405호 단독 출입구가 없어 406호와 함께 사용해야 하는 물리적 구조가 있어, 단독 임대/사용 시 구조 변경 또는 406호 소유자/점유자와의 협의가 필수입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 마곡지구 핵심 상권인 발산역 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 바탕으로 하는 우수한 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 다만, '지분매각'으로 표기된 점과 405호와 406호가 일괄적으로 이용되고 있는 물리적 특이점이 있어, 입찰 전 해당 내용을 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. 우량한 상권 입지를 선점하고자 하는 투자자에게는 매력적이지만, 복잡한 권리 관계와 명도 리스크를 해결할 수 있는 역량이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 마곡지구 내에서도 상권 활성화가 가장 잘 된 발산역세권의 핵심 상업용 건물이라는 점은 장기적인 가치 상승 요인입니다.

대형 평수: 근린생활시설로는 비교적 대형 평수인 약 45평(전용)으로, 외식업, 병원, 대형 프랜차이즈 등 다양한 업종 유치가 가능합니다.

높은 유동 인구: 30~40대 직장인 및 거주민 중심의 고른 유동 인구 분포로 안정적인 매출 기반이 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계