나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6219 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 "발산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 상업용 및 업무용 건물, 숙박시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "발산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상12층 건 내 제4층 제405호 및 제406호로서,
(사용승인일 : 2017.02.24)

외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

405호, 406호 일괄하여 근린생활시설("블루마사지"로 표기된 상태)로 이용중입니다.

설비내역

공용위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지시설 및 스프링클러, 주차장 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 건축물현황도상의 405호 출입구가 존재하지 않으며, 406호 출입구로 진출입 가능한 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6219 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제405호 및 제406호

용도: 근린생활시설 (내부 "블루마사지" 표기)

감정가: 696,000,000원

토지 면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 95.63㎡ (약 28.93평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상12층

사용승인일: 2017년 02월 24일

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "발산역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 대상 물건 주변은 유사한 상업용 및 업무용 건물, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집해 있는 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 물건이 소재한 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 사다리형으로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 20일 접수된 이미영 근저당권 (채권액: 360,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리 이하의 권리들(근저당, 임의경매 등)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 963,600,000원 (근저당 360,000,000원 + 근저당 603,600,000원 + 임의경매 채권 507,125,065원 합계 - 중복 계산 가능성 있음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 권리관계 및 인수 여부에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 대상 물건은 지하철 5호선 발산역 역세권에 위치한 상업지역에 속해 있습니다.

* 주변으로 다양한 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하여 유동인구 및 배후수요가 확보된 지역입니다.

* 현재 405호와 406호는 일괄하여 "블루마사지"라는 상호로 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있어 상업 및 업무 기능이 활성화될 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 건물 내 설비: 건물 내에는 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지시설 및 스프링클러, 주차장 등 기본적인 편의 및 안전 시설이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했을 가능성이 있습니다. 이는 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 건축물 현황 및 이용 상태: 건축물 현황도 상 405호의 출입구가 존재하지 않고 406호 출입구로만 진출입이 가능하며, 405호와 406호가 일체로 내부 인테리어 되어 있어 구분 건물의 요건을 일부 상실한 상태로 보입니다. 다만, 복원 및 구획이 용이할 것으로 판단되나, 공부상 면적과 실제 이용 면적의 차이 및 법적 분할 가능성을 확인해야 합니다.

* 관리비 미납: 대상 물건 출입문에 관리비 미납으로 인한 단전, 단수 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 현재 미납 관리비 발생 및 이에 따른 공급 중단 등의 문제가 있을 수 있음을 나타냅니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 계약 여부, 보증금 및 차임 등에 대한 정보가 확인되지 않아, 명도 협상 및 잠재적 인수 권리에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 강서구 내 기피시설 집중: 서울시 강서구 일대에 서남 물재생센터, 건설폐기물 처리시설, 열병합발전소, 매립지 등 기피 및 혐오시설이 다수 밀집되어 있다는 점은 지역 주민들에게 환경적, 심리적 부담을 줄 수 있으며, 이는 장기적인 지역 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본 물건의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치한 상업지역 내 근린생활시설로, 마곡지구 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다. 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 재매각 이력, 405호 및 406호의 통합 이용으로 인한 공부상 및 실질적 이용의 차이, 관리비 미납 문제 등 여러 특이사항을 내포하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸 예정으로 비교적 명확해 보이나, 임차인 현황 미상으로 인한 추가 확인이 필요합니다. 꼼꼼한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 완벽히 해소한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 발산역 역세권 상업지구: 마곡지구의 지속적인 발전과 함께 상업시설의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 상가건물: 2017년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 활용할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 용이합니다. (예: 마사지샵 외 사무실, 소매점 등)

* 재매각으로 인한 가격 조정 기대: 재매각으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 696,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 본건은 재매각 물건이며, 405호와 406호 통합 이용, 관리비 미납, 임대차 관계 미상 등의 특이사항이 존재하므로, 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 건물 상태, 잠재적 수리 비용, 명도 비용 등을 면밀히 분석한 후, 본 건의 리스크를 감안한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.