나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6219 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제406호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6219 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제406호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경6219 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 89, 제4층 제406호 (마곡동, 뉴골든타워) | 감정가: 696,000,000원 | 최저가: 356,352,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6219 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 795-6 뉴골든타워 제4층 제406호

용도: 근린생활시설 (현황: 블루마사지)

감정가: 696,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 주OOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 지분 매각 (전체 지분 매각을 의미하며, 해당 호수에 대한 소유권 전체를 취득하게 됩니다.)

1.2. 면적 정보 및 구조

전용면적(건물): 95.63㎡ (약 28.93평)

토지면적(대지권): 19.02㎡ (약 5.75평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층/지상12층 건 내 제4층 (사용승인일: 2017.02.24.)

이용 상태: 405호와 406호가 일괄하여 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 "블루마사지"로 표기된 상태입니다.

1.3. 특이사항 및 유의점

공부와의 현황 차이: 건축물현황도상 405호 출입구가 존재하지 않으며, 406호 출입구로만 진출입이 가능한 상태입니다. 이는 추후 임대 및 매각 시 면적 분할 등에 제약 요인이 될 수 있습니다.

임대관계: 임대관계는 미상(미확인)입니다.

공실 리스크: 405호와 함께 일괄 사용 중이므로, 한 호실만 낙찰 받을 경우 사용수익에 대한 법적 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다. (※ 보고서상의 물건은 제406호 단독이나, 감정평가서에 현황상 405호, 406호 일괄 사용 명시)

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 개발 호재

교통상황: 서울 지하철 5호선 "발산역" 북서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권입니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 건물까지 차량 진출입이 가능하여 대중교통 상황 및 접근성은 우수합니다.

도로상황: 대상 물건은 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

지역특성: 마곡 도시개발사업 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집된 서울 서남부의 신흥 경제 중심지입니다. LG사이언스파크 등 약 150개 대기업 및 연구단지가 입주한 '마곡지구'의 중심 상권에 해당하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 특성 및 경쟁력

마곡 지구는 '지식산업 혁신도시' 및 '동북아 관문도시'를 목표로 개발되어 주중 낮 시간대 직장인 유동인구가 매우 높은 오피스 상권의 특징을 가집니다.

발산역 상권은 마곡지구 내 상업시설 규모가 가장 크게 형성된 곳 중 하나로, 주거 단지 배후 수요와 오피스 수요를 모두 흡수하는 복합 상권입니다.

건물 용도: 해당 건물(뉴골든타워)에는 일반숙박시설, 위락시설 등이 함께 존재하여, 본 물건의 근린생활시설 용도가 상업적인 시너지 또는 부정적 이미지(혐오시설)를 유발할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 인수 권리

경매구분: 부동산임의경매(담보권 실행에 의한 경매)입니다.

권리소멸: 임의경매의 특성상, 말소기준권리 이하의 모든 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 등의 담보권 및 용익물권은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸됩니다. (통상적으로 깨끗한 등기부 취득 가능)

주의: 매각대상은 토지/건물 지분매각으로 표기되어 있으나, 이는 해당 호실의 토지 대지권과 건물 전유부분을 일괄 매각하는 것을 의미하며, 다른 소유자와의 공유 지분이 아닙니다. (※ 감정평가서상의 표기를 따른 해석)

3.2. 현황 조사 및 임차인 분석

임대관계 미상: '임대관계 미상'이므로, 실제 점유 및 임차인 현황에 대한 철저한 현장 조사가 필수입니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면 해당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 전입/확정일자 확인이 절대적으로 필요합니다.

현황 이용: 현재 '블루마사지'로 이용 중인 사실은 현황조사 시 중요한 참고 자료로, 현행 법규상 문제가 없는 시설인지와 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

현황 및 공부 불일치: 405호와 406호의 일괄 이용 및 405호 출입구 부재는 추후 매매나 임차 시 호실을 분리하여 활용하기 어렵게 만들 수 있는 물리적 리스크입니다. 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 405호 점유자와의 관계 정립이 필요할 수 있습니다.

용도 변경 리스크: 현재의 '블루마사지'가 불법적인 운영 형태일 경우, 낙찰 후 용도 변경 또는 명도/철거에 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. (※ 마사지 업종의 경우 건축물 용도 및 관련 법규 준수 여부 확인 필요)

경쟁 상권: 발산역 상권은 높은 임대료와 치열한 경쟁이 특징이므로, 안정적인 임차인 유치를 위한 충분한 기간과 마케팅 전략이 필요합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

주요 시설: 마곡지구 내 서울식물원(대규모 공원), 이화여자대학교 서울병원(대형 의료시설), LG아트센터 서울 등 대규모 문화/의료/녹지 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 해당 건물 자체에 '숙박시설', '위락시설'이 입점해 있어, 업종에 따라 건물의 전반적인 이미지가 영향을 받을 수 있습니다. 현재 본 건이 '마사지' 시설로 이용 중인 점도 임차인 모집 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

입지적 우수성: 서울의 대형 개발지인 마곡지구 '발산역 초역세권' 상권에 위치하여 입지적 희소성과 미래가치가 높습니다.

배후 수요: LG사이언스파크 등 대기업 R&D 센터 직장인이라는 안정적이고 풍부한 주중 오피스 배후 수요를 확보하고 있습니다.

실사용 면적의 가치: 약 28.93평의 비교적 넓은 실사용 면적을 확보하고 있어 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자가이드

본 물건은 서울의 핵심 개발 지역인 마곡 발산역 상권의 뛰어난 입지에 위치하고 있으며, 주변의 풍부한 오피스 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 그러나 405호와의 현황 일괄 사용에 따른 명도 및 사용수익의 리스크, 그리고 현 임차인의 존재 여부에 대한 불확실성(임대관계 미상)이 존재합니다. 따라서 입찰 전에 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

1. 현장 방문을 통한 **점유자 현황(임차인 또는 소유자) 및 대항력 여부**를 철저히 조사해야 합니다.

2. 405호와 406호의 **일괄 이용 상태에 대한 법적 해결 방안** (예: 405호 소유자와의 협의, 경계 명확화)을 사전에 검토해야 합니다.

3. 현재 이용 중인 업종에 대한 **건축법 및 영업 관련 법규 준수 여부**를 확인하고, 명도 후의 **적절한 추천 업종** (예: 병의원, 학원, 사무실 등)을 미리 구상하여 투자 위험을 최소화하는 전략적 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계