나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6332 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제2층 제203호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6332 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제2층 제203호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경6332 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-15, 제2층 제203호 (가산동, 가산하우스디와이즈타워) | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 102,912,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (가산하우스디와이즈타워 근린생활시설)

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 '가산하우스디와이즈타워' 제2층 근린생활시설로, 첨단 산업단지인 가산디지털단지의 풍부한 배후수요를 갖춘 상업용 부동산입니다. 임의경매 사건이나, 채권자가 금융기관이며 '유동화물건'으로 분류되어 있어 일반적인 경매 물건과는 다른 투자 접근이 필요합니다.

2. 물건 기본 정보

2.1. 소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제2층 제203호

용도: 근린생활시설 (제2종 근린생활시설로 추정되며, 실제 이용 상태는 '근린생활시설'임)

2.2. 면적 및 감정가

감정가: 201,000,000 원

건물면적(전용): 39.04㎡ (약 11.81평)

토지면적(대지권): 8.80㎡ (약 2.66평)

*본 물건은 집합건물이므로 건물 전용면적(39.04㎡)을 중심으로 분석해야 합니다.

2.3. 매각 구분 및 채권 관계

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6332 (1)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건 (NPL 물건으로, 채권 매입을 통한 접근 가능성도 있으나 본 보고서는 매각 입찰을 기준으로 작성합니다.)

3. 입지 분석 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 물건은 서울 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 전형적인 준공업지역 내 지식산업단지입니다.

교통 환경은 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 인근에 소재하고 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 특히, 가산디지털단지역은 서울 서남부의 교통 결절점으로 평가받습니다.

본 건물은 북서측으로 약 14M 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.2. 상권 분석 및 특성

가산디지털단지 상권은 약 17만 명 이상의 직장인 배후수요를 가진 대규모 오피스 상권입니다.

본 물건이 위치한 2층 근린생활시설은 해당 건물의 상주 인구를 포함하여 인근 지식산업센터 및 오피스 종사자들을 주 소비층으로 확보하기에 유리합니다.

주요 업종으로는 직장인 수요가 꾸준히 유지되는 외식업 및 편의시설 수요가 높으며, 비교적 저렴한 임대료 덕분에 외식업 창업 및 운영에 유리한 환경이 조성되어 있습니다.

상권의 가장 큰 특징은 주중 5일간의 매출이 중요하며, 주말에는 유동 인구가 급격히 감소한다는 점입니다. 이는 주거 배후 세대가 적고, 주말 쇼핑몰 이용객의 외부 소비가 제한적이기 때문입니다. 따라서 평일 점심 및 저녁시간 직장인 수요를 공략하는 업종에 적합합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

잠재적 리스크: 가산디지털단지 특성상 평일 중심의 상권으로, 주말 및 공휴일 매출 공백이 발생할 수 있습니다. 또한, 준공업지역의 특성상 대형 차량 통행 및 소음 발생 가능성이 높습니다.

혐오시설 검토: 인근 지역은 국가산업단지 및 준공업지역으로 지정되어 있으며, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 규제 구역으로 지정되어 있으나, 이는 이 지역의 일반적인 법적 제한사항일 뿐 직접적인 생활 및 상권에 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

4. 권리 분석 및 특이 사항

4.1. 권리 관계

경매 구분: 부동산임의경매 (채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

소유자/채무자: 이OO으로 동일합니다.

매각대상은 토지/건물 일괄 매각으로, 일반적인 집합건물 경매와 동일하게 진행됩니다.

4.2. 특이 사항 및 주의 사항

유동화물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 통상적으로 부실채권(NPL)에 기초한 경매일 가능성이 높습니다.

임대차 관계: 현재 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(임차인 또는 소유자)의 확인이 필수적이며, 임차인이 존재할 경우 대항력 여부를 철저히 분석해야 합니다.

용도 변경 제한: 본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 준공업지역 및 국가산업단지 내 위치하므로 다른 용도로의 변경 시 관련 법규(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등)의 제약을 받을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울의 대표적인 첨단 산업단지인 가산디지털단지 핵심 지역 내 2층 상업시설로, 평일 유동인구 기반의 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가가 2억 100만 원으로 소액 투자가 가능한 상가 물건이며, 감정평가 요항표상 건물 구조나 상태에 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 주말 상권의 한계점을 명확히 인지하고, 유찰 횟수에 따른 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 접근성이 양호하며, 지식산업센터 밀집 지역으로 풍부한 직장인 배후수요를 확보하고 있습니다.

잠재력: 가산디지털단지의 꾸준한 기업 입주 및 상주 인구 증가 추세는 상가 공실률 관리 및 임대료 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

투자 전략: 평일 상권 특성을 고려하여 직장인을 타겟으로 하는 식음료(F&B), 사무용품, 편의점 등 업종 임차인을 유치하는 전략이 유효합니다.

권리 안전성: 매각 대상이 토지/건물 일괄 매각이며, 제시외 면적 등 복잡한 요소가 없어 권리 분석 측면에서는 비교적 단순한 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계