나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6479 [2] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제7층 제734호 지식산업센터 경매
매각기일: 2026-01-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6479 [2] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제7층 제734호 지식산업센터 경매
- 사건번호: 2024타경6479
- 주소: 서울특별시 금천구 디지털로10길 78, 제7층 제734호 (가산동, 가산테라타워)
- 감정가: 250,000,000원
- 최저가: 128,000,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 지식산업센터
서울남부지방법원 경매9계 2024타경6479 | 소재지: 서울특별시 금천구 디지털로10길 78, 제7층 제734호 (가산동, 가산테라타워) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 지식산업센터
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 물건 정보
서울남부지방법원 2024타경6479 (2)
소재지는 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제7층 제734호입니다.
용도는 지식산업센터이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.
감정가는 250,000,000원입니다.
토지/건물 일괄매각 물건으로, 소유자 및 채무자는 안OO입니다.
채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.
1.2. 면적 정보
토지면적은 12.27㎡ (약 3.71평)입니다.
건물 전용면적은 48.60㎡ (약 14.70평)입니다.
일반적인 지식산업센터의 전용률(55% 가정)을 적용한 분양면적은 약 88.36㎡ (약 26.74평)으로 추정됩니다.
토지 지분율은 1227.0000000000002, 건물 지분율은 4860입니다.
2. 입지 및 건물 현황
2.1. 최고의 입지조건
본건은 서울시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역' 남동측 인근에 위치합니다.
주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 '가산디지털단지' 내 핵심 지대입니다.
본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 모두 소재하여 대중교통 이용 편의도는 매우 높습니다.
북동측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있는 삼거리 코너(추정) 입지로 접근성이 우수합니다.
2.2. 건물 및 이용상태
본 건물은 2020년 2월에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제7층에 해당합니다.
외벽은 복합판넬 붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.
내부적으로 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
현재 이용상태는 '공장' (지식산업센터 용도)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한
준공업지역, 지구단위계획구역, 일단의공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역에 해당하여 산업 활동에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.
다만, 교육환경보호구역(남부교육청에 확인 필요), 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등이 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.
3. 권리 분석 및 잠재적 리스크
3.1. 권리분석 (등기부상)
본건은 채권자가 실행한 부동산 임의경매 사건입니다.
말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸되는 것이 일반적이므로, 권리관계가 단순하여 낙찰자가 인수할 등기부상의 권리는 없을 것으로 예상됩니다.
다만, 등기사항전부증명서상 '2번 별도등기 중 일부말소 별도등기 있음 1토지(을구 1번 구분지상권 설정 등기)'가 등재되어 있으므로, 이는 반드시 등기부등본을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다. 구분지상권의 범위와 내용에 따라 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.
3.2. 임대차 관계
감정평가서에 임대관계는 '미상(未詳)'으로 기재되어 있습니다.
현장조사 및 매각물건명세서 등을 통해 실제 점유자(임차인 또는 소유자)를 반드시 확인하여, 만일 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수할 위험이 있는지 여부를 파악해야 합니다. (지식산업센터 특성상 미상의 경우가 많으나, 명도 리스크를 최소화해야 합니다.)
3.3. 잠재적 리스크
가. 유동화물건: 유동화전문회사(채권자) 관련 물건의 경우, 채권액이 복잡하거나 배당 관계가 까다로운 경우가 있을 수 있으나, 매각 절차 자체에는 큰 영향이 없습니다.
나. 제시외물건/유치권: 감정평가서상 제시외 면적은 없으나, 현장 방문을 통해 예상치 못한 제시외 물건이나 유치권 주장 가능성을 점검해야 합니다.
다. 구분지상권: 상기 언급된 구분지상권 설정 등기가 토지의 가치나 이용에 미치는 영향을 분석해야 합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 및 주변 환경
본건이 위치한 가산디지털단지는 서울 서남부권의 대표적인 지식산업단지로, 다수의 IT 및 제조 관련 기업체가 밀집해 있습니다.
주위는 지식산업센터, 업무시설, 지원시설(근린생활시설, 기숙사 등) 등이 혼재되어 배후수요가 매우 풍부하며, 오피스 및 상가 공실률이 낮은 편입니다.
가산로데오거리 인근에 위치하여 상업시설 이용이 편리합니다.
4.2. 생활 편의시설 및 혐오시설
가산디지털단지역 주변에는 대형 쇼핑몰(마리오 아울렛, 현대 아울렛 등) 및 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 비즈니스 활동에 필요한 인프라가 충분합니다.
지도 검색 결과, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 산업단지의 특성상 인쇄소나 소규모 공장 등은 존재할 수 있습니다.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
본건은 가산디지털단지 내에서 우수한 입지(더블 역세권 인근), 비교적 신축급 건물(2020년 준공)이라는 확실한 장점을 가지고 있는 지식산업센터 물건입니다.
감정가가 시세 대비 합리적이라면 임대 수익형 투자 또는 실사용 목적의 매입 모두 고려할 가치가 있습니다.
경매 컨설팅 관점에서 볼 때, 입지적 리스크는 매우 낮으며, 권리 분석의 핵심은 '구분지상권'의 내용 파악과 '임차인'의 유무 확인에 있습니다.
5.2. 투자 포인트
가. 핵심 입지: 가산디지털단지역(1, 7호선) 인근으로 높은 교통 접근성은 안정적인 임대수요의 기반입니다.
나. 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 관리가 용이하고, 내부 설비 상태가 양호하여 투자 매력도가 높습니다.
다. 안정적인 수요: 가산디지털단지 내 IT, 제조, 벤처 기업의 수요가 꾸준하여 공실률이 낮고 환금성이 우수합니다.
라. 세금 혜택: 지식산업센터는 실수요자가 취득 시 취득세 및 재산세 감면 혜택을 받을 수 있어 절세 효과가 있습니다. (자격 요건 충족 시)
법원 정보
서울남부지방법원 경매9계