나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6479 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제7층 제733호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6479 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제7층 제733호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경6479
• 주소: 서울특별시 금천구 디지털로10길 78, 제7층 제733호 (가산동, 가산테라타워)
• 감정가: 250,000,000원
• 최저가: 128,000,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매9계 2024타경6479 | 소재지: 서울특별시 금천구 디지털로10길 78, 제7층 제733호 (가산동, 가산테라타워) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2024타경6479 (1)

1.1. 경매 정보

본 경매 물건은 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제7층 제733호 지식산업센터이며, 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경6479 (1)입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 250,000,000원으로 책정되었습니다. 본 건의 경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 안OO이고, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 '유동화물건'입니다.

1.2. 면적 정보

용도는 지식산업센터입니다.

토지면적은 12.27㎡ (약 3.71평), 토지 지분율은 1227.0000000000002로 명시되어 있습니다.

건물면적(전용면적)은 48.60㎡ (약 14.70평), 건물 지분율은 4860으로 명시되어 있습니다.

* 지식산업센터의 경우 '전용면적'을 기준으로 하며, 아파트의 '분양면적' 개념은 적용하지 않습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 2020년 2월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

이용 상태는 공부상 용도인 '지식산업센터'와 달리 현황은 "공장"으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

주의사항으로, 등기사항전부증명서상 "2번 별도등기 중 일부말소 별도등기 있음 1토지(을구 1번 구분지상권 설정 등기)"가 등재되어 있으니 입찰 전 반드시 등기부등본을 확인하여 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 가산디지털단지의 핵심 업무지구

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지식산업센터 밀집지대(G밸리)의 핵심 입지입니다. LG전자, 삼성물산 등 대기업 계열사 및 협력업체 등이 모여 있어 풍부한 배후 수요와 높은 투자 안정성을 기대할 수 있습니다. 주변 환경은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

교통 편의도는 매우 우수합니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 지하철 1호선과 7호선을 모두 이용할 수 있는 "가산디지털단지역"이 인근에 있어 '더블 역세권'의 이점을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 노선버스정류장 및 1호선 독산역도 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도가 높습니다. 도로 환경으로는 남부순환로, 서부간선도로 진입이 용이하여 서울 전역 및 주요 도심으로의 이동이 빠릅니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

인근에 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 대형 유통시설이 위치해 있습니다.

다양한 금융시설 및 근린생활시설이 인접해 있어 업무 편의성이 높으며, 상권 활성화가 예상되는 지역입니다.

건물 자체적으로도 접견실, 북카페, 창업지원센터, 체력단련장, 회의실 등 다양한 커뮤니티 시설이 조성되어 원스톱 업무 환경을 제공합니다.

토지는 준공업지역 내 '공장(지식산업센터, 지원시설)'로 이용 중입니다.

2.4. 혐오시설

본건은 지식산업센터 밀집 지역에 위치하고 있으며, 일반적인 주거지역에서 문제시되는 혐오시설(대규모 쓰레기 매립장, 화장터, 대형 상습 오염시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역 및 국가산업단지라는 지역 특성상 산업 시설 및 업무 환경에 특화되어 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 소유/채무 관계

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 건물 전체와 그에 따른 토지 지분을 모두 취득하는 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(안OO)이므로, 개인 채무로 인해 임의경매가 진행되는 것으로 파악됩니다.

특이사항으로 '유동화물건'은 채권자가 유동화전문회사일 가능성이 높다는 것을 의미하며, 통상적으로 경매 진행 속도가 빠르거나 채무 조정의 여지가 적을 수 있습니다.

3.2. 특이 등기사항

**주의사항: 등기사항전부증명서상 "2번 별도등기 중 일부말소 별도등기 있음 1토지(을구 1번 구분지상권 설정 등기)" 등재**

이는 토지 부분에 대해 구분지상권이 설정되어 있을 수 있음을 의미합니다. 구분지상권은 주로 건물이나 시설물의 지하 또는 지상 일정 공간을 사용하기 위해 설정되는 권리입니다. 입찰자는 해당 구분지상권의 목적, 범위(깊이/높이), 설정 시기 등을 반드시 확인하고, 이것이 본건 지식산업센터의 이용에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다. 다만, 대부분의 지식산업센터는 단지 전체의 공용 부분 또는 시설물 관련으로 설정되는 경우가 많으므로, 그 영향을 최소화하기 위한 권리 분석이 필요합니다.

4. 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

1. **구분지상권 리스크:** 상기 언급된 구분지상권의 구체적인 내용과 말소 가능성 여부를 확인해야 합니다. 말소되지 않고 인수되는 경우, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2. **임대차 관계 미상:** 임대 관계가 미상인 바, 입찰 후 명도 시 임차인 유무 및 대항력 여부에 따라 명도 리스크와 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 조사를 통한 임차인 관계 파악이 필수입니다.

3. **현황과 공부의 차이:** '이용상태'가 공부상 '지식산업센터'이나 현황은 "공장"으로 이용 중인 점은 현행법상 큰 문제는 없으나, 대출 및 향후 매각 시점에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. **가산디지털단지 핵심 입지:** G밸리의 우수한 교통 환경(더블 역세권) 및 풍부한 업무시설 인프라는 안정적인 임차 수요를 보장합니다.

2. **신축급 건물 및 우수한 시설:** 2020년 사용승인된 신축급 건물로 건물 상태가 양호하며, 드라이브-인 시스템(제조형 한정), 다양한 커뮤니티 시설 등 업무 효율을 높이는 설비를 갖추고 있습니다. (본건은 7층으로 오피스형에 해당할 가능성이 높으나, 건물 전체 설비는 우수함)

3. **감정가 대비 경쟁력 확보 가능성:** 현재 감정가는 2억 5천만원으로, 입찰 시점의 유찰 여부에 따라 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지식산업센터 밀집 지역에 위치한 비교적 신축의 업무 시설로, 입지 및 건물 상태는 매우 우수합니다. 투자 가치 측면에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 등기부상 구분지상권 및 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크에 대한 사전 분석과 대비가 필요합니다. 권리 분석상의 특이사항(구분지상권)만 명확히 해결된다면, 실수요자는 물론 투자자에게도 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계