나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경110323 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1348-5 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경110323 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1348-5 상가주택 경매

• 사건번호: 2024타경110323
• 주소: 서울특별시 강서구 공항동 1348-5
• 감정가: 1,802,682,960원
• 최저가: 922,974,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 상가주택

서울남부지방법원 경매9계 2024타경110323 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1348-5 | 감정가: 1,802,682,960원 | 최저가: 922,974,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경110323 (1)이며, 용도는 상가주택입니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 1348-5에 소재하며, 감정가는 1,802,682,960원입니다. 토지면적은 $181.90\text{m}^2$ (약 $55.03$ 평), 건물면적은 $466.40\text{m}^2$ (약 $141.10$ 평)입니다. 여기에 $14.30\text{m}^2$ (약 $4.32$ 평)의 제시외 건물이 포함되어 총 매각대상 건물 면적은 $480.70\text{m}^2$ (약 $145.42$ 평)입니다. 건물의 주된 이용상태는 다가구주택(3~5층) 및 근린생활시설(1, 2층)의 상가주택 형태입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

본 물건은 서울 강서구 공항동 소재 송정중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·다가구 주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 동측과 남측에 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용의 경우, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 가장 가까운 지하철역인 5호선 및 공항철도 송정역까지는 도보 약 14분 거리로 대중교통 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 권리분석 및 특이사항

본 물건은 소유자와 채무자가 동일인(정O)으로, 소유 관계 측면에서는 비교적 단순한 임의경매 사건입니다. 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 특히 **제시외 건물(3층 발코니 샷시조 판넬지붕 $14.30\text{m}^2$)이 매각대상에 포함**되어 낙찰 시 함께 취득해야 합니다. 건물의 사용승인일은 2002년 8월 14일이며, 특이사항으로 현재 임대 관계가 미상인 상태이므로, 낙찰자는 명도 과정에서 임차인 유무, 대항력 여부 등을 철저히 조사하고 명도 리스크를 관리해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 공항동 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 주로 주거와 근린생활시설이 혼합된 형태의 생활 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 상가주택의 1~2층은 근린생활시설로 이용 중이므로, 인근 주거 밀집 지역의 수요를 바탕으로 한 소규모 상업 시설 운영에 적합할 수 있습니다. 또한, 공항동은 김포공항과 인접한 지역적 특성으로 인해 과거 소음대책지역 확대 고시가 있었으며, 일부 주민들은 항공기 소음으로 인한 지원을 받고 있습니다. 이는 주거 환경에 미치는 잠재적 리스크(혐오시설 요소)로 고려해야 합니다. 생활 편의 시설로는 인근에 송정중학교 등 교육 시설이 있으며, 송정역 주변으로 기본적인 상업 시설과 편의 시설이 분포하고 있습니다.

3. 투자 전망 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

**가장 큰 리스크는 '임대 관계 미상'입니다.** 실제 거주자 또는 임차인의 유무와 그들의 대항력 여부가 명확하지 않으므로, 낙찰 후 명도 진행에 난항을 겪거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 둘째, **항공기 소음** 리스크가 있습니다. 본 물건이 위치한 공항동은 김포공항 소음대책지역에 해당될 가능성이 높으므로, 주거용(다가구주택)의 임대 및 매매 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째, **토지이용계획상의 제한**입니다. 중요시설물보호지구 및 수평표면구역(공항시설법) 등으로 인해 건물의 신축, 증축 시 층수(7층 이하) 등에 엄격한 제한을 받습니다.

3.2. 투자 포인트

**높은 활용도:** 1, 2층 근린생활시설과 3~5층 다가구주택의 상가주택 구조로, 임대 수익과 주거를 동시에 확보할 수 있는 투자처입니다. **역세권 인접:** 5호선 및 공항철도 송정역이 도보로 접근 가능하며, 다양한 버스 노선이 인근을 지나 대중교통 이용이 편리합니다. **토지 잠재력:** 토지면적이 $181.90\text{m}^2$ (약 55평)으로 주상복합 형태의 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 용도지역 및 고도제한으로 인해 재건축 시에는 층수 제한(7층 이하)을 반드시 고려해야 합니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 주거 밀집 지역에 위치한 상가주택으로, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다. 특히 송정역과 인접한 교통의 편리성은 큰 장점입니다. 다만, **항공기 소음으로 인한 주거 환경 저해 가능성**과 **고도 제한 및 임대 관계 미상 리스크**가 명확히 존재합니다. 따라서 투자자는 예상되는 임대 수익률 산정 시 소음 리스크를 반영한 적정 임대료 수준을 파악하고, 명도에 대한 철저한 사전 조사 및 비용 계획을 수립한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계