나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137427 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택,
다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선)이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서
(사용승인일: 2021.02.01.)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 1층 필로티 주차장
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지
형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7-8m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경137427 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 16.55㎡ (약 5.00평)

건물면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역"(5호선) 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인 안다혜 씨의 주택임차권(을3)이 확인되며, 이는 매수인에게 인수될 예정입니다.

등기구분: 을3

접수일자: 2024-02-27

권리종류: 주택임차권

권리자: 안다혜

권리금액: 298,000,000원

말소: 인수 (매수인이 인수함)

특이사항: 전입일자 2021-04-06, 확정일자 2021-03-09, 배당신고일자 2024-02-27. 대항력 있음.

상기 임차권 외 기타 압류(은평세무서장, 국민건강보험공단) 및 강제경매(안다혜) 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

주택임차권 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 을구 순위 3번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 안다혜 씨의 보증금 298,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있습니다.

지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호하며, 주거 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

건물 자체는 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변으로 상가 및 편의시설이 소재하여 주거지로서의 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황에 따르면 본건은 2021년 02월 01일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 위치합니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 화재경보 설비가 설치되어 있습니다.

1층 필로티 주차장이 마련되어 있으나, 세대당 주차 가능 대수는 부족할 수 있습니다.

주변에 공항, 대학교 등 다수의 시설물 보호지구 및 협조구역이 존재하나, 주거 생활에 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도(2018년 준공 M펠리체, 37.05㎡)의 주택이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 안다혜 씨의 주택임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

총 보증금 298,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 입찰 시 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

건축물 표제부 정보에 따르면 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 향후 건축 또는 재건축 시 제한사항이 될 수 있습니다.

인근 지역에 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 화장장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 건물로 건물 상태는 양호하나, 298,000,000원의 인수되는 선순위 임차보증금이 감정가(300,000,000원)와 거의 일치하여 투자 위험이 매우 높은 물건입니다.

매수인은 본건의 입찰가 외에 298,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 비용이 부동산의 실제 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)이라는 점은 장점입니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권으로 교통이 편리합니다.

주택지대 내 위치하여 주거 환경은 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 298,000,000원에 달합니다.

M펠리체(830-5)의 유사 면적(37.05㎡) 사례가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 잠재적 시장 가치는 약 204,700,000원 (25.27㎡ * (300,000,000원 / 37.05㎡)) 수준으로 추정됩니다.

매수인의 총 예상 지출액은 '입찰가 + 인수 보증금(298,000,000원)'이므로, 본건의 잠재적 시장 가치(약 204,700,000원)를 고려할 때, 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

인수되는 보증금만으로도 잠재적 시장 가치를 초과하므로, 정상적인 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다.

따라서, 본 건에 대한 신중한 접근이 필요하며, 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다.

총 매수 비용(입찰가 + 298,000,000원)이 시장 가치(약 204,700,000원) 이하가 되도록 하는 것은 현실적으로 불가능합니다.

만약 투자하더라도, 최대 총 지출액이 감정가(300,000,000원)를 넘지 않도록 고려할 때, 입찰가는 약 2,000,000원 수준으로 제한될 수 있습니다.

하지만 이는 현실적인 입찰가를 반영한다기보다는, 인수 보증금의 규모를 고려한 이론적 상한선입니다.

본건은 인수되는 임차보증금으로 인해 막대한 투자 손실을 볼 위험이 매우 크므로, 적극적인 입찰보다는 권리 분석을 재확인하고 낙찰 후 인수되는 보증금 처리 방안에 대한 명확한 계획이 없는 경우 입찰을 보류하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.