나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140409 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-335 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 " 내부구조도" 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 완경사로서, 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 독산로58가길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간:제한공고일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건 제5층 제502호에서 이용중인 다락(방)부분은 등기사항전부증명서상 옥탑층(다락)이 등재되어 있지 않으나 집합건축물대장(표제부)상 옥탑층(철근콘크리트구조, 다락)으로 등재되어 있으며, 건축물현황도면 면적(약 20.1㎡)을 기준으로 하였으며 다락부분을 일체로 사용중이므로 이를 고려하여 평가하였으니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 378-335번지 제5층 제502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경140409 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 308,000,000원입니다.

토지 면적은 20.38㎡ (약 6.16평)이며, 건물 면적은 29.93㎡ (약 9.05평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 홍OO입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 대체로 세장형의 완경사를 이루고 있으며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

물건지 남동측으로는 독산로58가길과 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 8일자 동안양세무서장의 압류(갑5)입니다.

본 경매 절차를 통해 갑3, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등기상의 압류 및 강제경매 권리는 말소될 예정입니다.

주의해야 할 점은 을구 1번 주택임차권(홍상기)으로, 해당 권리는 '인수'로 기재되어 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다.

홍상기 임차인의 보증금은 249,000,000원이며, 전입일자는 2022년 2월 4일, 확정일자는 2022년 1월 14일입니다.

이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 다른 말소되는 권리에 대한 총합일 가능성이 높으며, 을구 1번의 임차권은 별도로 인수 대상이므로 반드시 인수해야 할 보증금이 존재합니다.

또한, 5층 제502호에서 이용 중인 다락(방) 부분 약 20.1㎡(약 6.08평)은 등기사항전부증명서상 옥탑층(다락)으로 등재되어 있지 않으나, 집합건축물대장상 옥탑층(다락)으로 등재되어 있어 공부와의 차이가 존재하며, 실제 이용 면적 및 가치를 고려하여 평가되었으나, 이 또한 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

현재 등기부채권 총액은 249,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건과 유사한 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 5월 실거래된 독산동 886-6번지 '더하우스비동' 다세대 주택(2017년 준공, 전용면적 53.72㎡, 5층)은 440,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 26,970,000원 수준입니다.

같은 해 5월 거래된 독산동 972-50번지 '로얄팰리스5' 다세대 주택(2023년 준공, 전용면적 29.87㎡, 3층)은 325,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,950,000원 수준으로, 최근 신축 건물임을 감안할 때 높은 시세를 형성하고 있습니다.

2026년 5월 거래된 독산동 960-11번지 '엘리체' 연립 주택(2012년 준공, 전용면적 21.99㎡, 4층)은 140,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 21,050,000원 수준입니다.

본건(전용면적 29.93㎡, 2020년 준공, 5층)은 면적과 준공 연도가 독산동 972-50번지 '로얄팰리스5'와 유사하며, 5층이라는 점에서 높은 층의 이점을 가질 수 있습니다. '로얄팰리스5'의 평당가(약 35,950,000원)를 기준으로 유사 면적(9.05평)을 환산하면 약 325,800,000원 내외의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 5층 공동주택(다세대주택)입니다.

건물 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

개별난방시설과 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 화재탐지, 주차장, 급배수 및 기본적인 위생 설비 등을 보유하고 있습니다.

주거지역에 위치하여 주변에 교육시설(서울독산초등학교 등)과 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인 홍상기 씨의 보증금 249,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

집합건물대장에는 옥탑층(다락)으로 등재되어 있으나 등기사항전부증명서상에는 누락된 약 20.1㎡(약 6.08평)의 다락 공간이 있어, 이는 공부와의 차이로 인한 잠재적 문제입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 주거지에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 다세대주택입니다.

최근 유사 면적의 신축 다세대주택이 높은 가격에 거래된 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 미등기 다락 공간 존재 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

특히, 임차인이 직접 경매를 신청한 점은 보증금 회수에 대한 임차인의 강한 의지를 보여주므로, 해당 보증금 인수 여부를 면밀히 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지조건과 주거 편의성을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다.

인근 신축 다세대주택의 높은 시세는 향후 시세 상승 가능성을 시사합니다.

전용면적 대비 실사용 면적(다락 포함 시)이 넓어 활용도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 308,000,000원입니다.

유사 면적의 신축 다세대주택 실거래가(325,000,000원) 및 주변 시세를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 310,000,000원에서 330,000,000원 범위로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 249,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 본인이 해당 금액을 인수해야 함을 고려해야 합니다.

따라서, 입찰가를 310,000,000원으로 책정할 경우, 임차인 보증금 미변제분을 포함한 총 매수 비용은 최대 310,000,000원 + (249,000,000원 - 배당금액)이 될 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 전액을 본인이 부담한다고 가정할 경우, 총 예상 매수 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 보증금 인수 부담을 고려한 최종 목표가는 신중히 산정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금(249,000,000원)을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.