나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140409 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-335 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140409 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-335 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2024타경140409 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로58가길 25, 제5층 제502호 | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 157,696,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경140409 (1)이며, 소재지는 서울특별시 금천구 독산동 378-335 제5층 제502호인 다세대주택 물건입니다.

총 감정가는 308,000,000원으로 평가되었으며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다. 본 경매는 채권자 홍OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조 요약

본 물건의 토지면적은 $20.38\text{m}^2$ (약 6.16평)이며, 건물 전용면적은 $29.93\text{m}^2$ (약 9.05평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조의 5층 공동주택(다세대주택)으로, 제5층에 위치하며 승강기 및 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

특이하게도 등기부에는 없으나 건축물대장 및 현황상 약 $20.1\text{m}^2$ (약 6.08평)의 다락(옥탑) 부분이 있으며, 이는 본건 호실과 일체로 이용 중이므로 실사용 면적은 약 $50.03\text{m}^2$ (약 15.13평)으로 매우 넓습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 안정된 주거지역입니다. 지리적으로 완경사를 이루는 세장형의 토지 위에 건물이 자리하고 있으며, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다. 인근 독산로58가길을 통해 주요 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성은 높으나, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 규제가 혼재하므로, 건축 행위 등에 앞서 상세한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석 (경매 구분: 부동산강제경매)

3.1. 채권/채무관계

본 경매는 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 강제경매 사건입니다. 이는 개인의 채무 이행 불이행으로 인해 개시된 경매로, 일반적인 부동산 경매와 비교하여 권리관계가 단순할 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 및 명도 분석

감정평가서상 임대관계는 "미상임"으로 조사되었습니다. 낙찰 후 매수인이 실제 거주자를 파악하고 명도(집 비우기) 절차를 진행해야 합니다. 만약 주거 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 그 보증금 전액을 인수해야 하는 리스크가 존재하므로 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 현황 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 편의 시설

서울독산초등학교 인근의 주택 밀집지역으로, 기본적인 근린생활시설(상점, 마트 등)이 혼재하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 주거 안정성이 높고, 초등학교와 가까워 어린 자녀를 둔 가구에도 적합한 환경입니다.

4.2. 혐오 시설

제시된 정보 및 주변 환경으로 미루어 볼 때, 도보권 내에 특이한 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 다락 공간 관련 리스크

본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 다락 공간($20.1\text{m}^2$)입니다. 해당 공간은 집합건축물대장상 옥탑층(다락)으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서(등기부)에는 등재되어 있지 않습니다.

이는 불법 증축 또는 용도 변경의 가능성을 내포하며, 향후 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 등 행정 제재를 받을 위험이 있습니다. 다만, 감정평가 시 이 부분이 실사용 면적으로 고려되어 평가되었으므로, 해당 리스크를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

5.2. 명도(인도) 리스크

현재 임차인이 미상인 상태이므로, 낙찰 후 거주자가 소유자(채무자)인지 임차인인지에 따라 명도 난이도가 달라집니다. 소유자가 점유 중이더라도 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 주거 임차인이 있을 경우 대항력 여부에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 금천구 독산동의 초등학교 인근 주거지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히 건물 전용면적은 작으나, 별도의 다락 공간(약 6.08평)을 실사용 면적으로 활용하고 있어 실제 거주 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 다락 부분의 공부상 차이로 인한 행정 제재 가능성과 임차인(점유자)에 대한 명도 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 다락 공간 활용으로 인한 높은 실사용 면적(약 15.13평) 대비 낮은 감정가.

둘째, 승강기 설비 및 도시가스 개별난방 설비 등 준수한 건물 상태 및 편의시설.

셋째, 서울독산초등학교가 가까워 학군 및 주거 환경이 안정적임.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계