나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143897 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제지하층 제지102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143897 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제지하층 제지102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경143897 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18바길 34-23, 제지하층 제지102호 (화곡동, 제일맨션) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 64,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 제일맨션 다세대주택

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143897 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제지하층 제지102호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (전부)

사용승인일: 1996.06.22 (약 29년차 건물)

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

건물 전용면적: 46.20㎡ (약 13.97평)

토지 지분면적: 23.10㎡ (약 6.98평)

1.3. 특이사항 및 주의사항 (필독)

본 물건은 임차인 및 임차보증금반환채권의 승계인인 서울보증보험 주식회사 측에서 **매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건**으로 매각이 진행됩니다. 이는 경매 매수자가 보증금을 인수할 위험이 사실상 제거되는 매우 유리한 조건입니다.

공부(公簿)상 호수 표기가 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 현황 문패가 각각 '제지102호', '지층지102호', 'B02호'로 상이하므로, 입찰 시 현황 및 공부 확인이 필수입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 내 주거지역인 "안골어린이공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 주로 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 완경사지대에 위치한 가장형 토지로 총 10세대가 거주하는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'은 비교적 원거리에 위치하여 역세권 입지라기보다는 버스 연계 교통이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보 및 상권분석

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 식당, 병원 등)은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

**혐오시설 확인**: 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 투자 가치를 크게 하락시킬 만한 대규모의 기피시설(예: 대형 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

**잠재적 리스크**: 본 물건은 **지하층**에 위치하고 있어, 일조량 부족 및 습기 문제, 그리고 혹시 모를 침수 위험에 대한 현장 확인 및 점검이 반드시 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 구분

본건은 토지와 건물 전체를 일괄매각하는 건으로, 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 주의사항 (명도 용이성)

가장 중요한 권리 분석 포인트는 **임차인의 대항력 포기 조건**입니다. 일반적으로 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 떠안아야 할 위험이 있으나, 본건은 **서울보증보험이 대항력을 포기**하는 조건이 명시되어 있어, 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 해소됩니다.

따라서, 낙찰 후 명도(건물 인도) 과정이 일반적인 대항력 있는 임차인이 있는 물건보다 훨씬 용이할 것으로 예상되어 권리상 위험도는 매우 낮습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 내 비교적 오래된 다세대주택의 지하층 물건이라는 단점이 있으나, **감정가가 1억 2,500만 원으로 저렴하게 책정**되었으며, 무엇보다 **대항력 포기 조건**이 명확하여 권리 분석상 위험이 거의 없습니다. 지하층이라는 점을 감안한 적절한 가격대에 낙찰받는다면, 추후 주택 수요가 꾸준한 서울 내 소형 주택 투자처로서 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

**최고의 장점은 권리상의 안전성**: 대항력 포기로 인해 명도 리스크가 거의 없으므로, 초보 투자자에게도 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

**저가 소액 투자처**: 1억원 초반대의 감정가로 서울 지역 부동산 경매에 진입할 수 있는 기회입니다.

**실수요 및 임대수요**: 전형적인 주거지역으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 지하층이라는 점을 고려하여 보수적인 임대수익률을 산정해야 합니다.

4.3. 잠재적 리스크

**지하층**: 지하층은 주거 환경(일조, 통풍, 습도, 침수) 측면에서 일반 지상층에 비해 선호도가 낮아 매매가 및 임대료가 낮게 형성될 수 있습니다. 현장 방문 시 지하층의 상태 및 침수 방지 시설 등을 면밀히 확인해야 합니다.

**건물 연식**: 1996년 사용승인으로 건물 노후도가 있으므로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

**결론**: 권리 분석상의 안전성이 확보된 소액 주거형 투자 물건으로, 지하층의 물리적 단점을 충분히 상쇄하는 가격대에서 입찰하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계