나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80378 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 408 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "어람초등학교" 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호로서
(사용승인일 : 2018.04.26)
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방겸식당, 욕실 및 화장실2, 현관, 발코니 등) 이용 중이며 내부구조는
지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 화재탐지설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(면적 1만㎡이상, 남양주고시
제2022-418호), 지구단위계획구역(2015-07-31(오남5지구), 배출시설설치제한지역,
성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

물건 비고

재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경80378 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 408 주건축물제1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.16㎡ (약 10.33평)

토지지분: 34.16㎡ (약 10.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.97㎡ (약 17.54평)

건물지분: 57.97㎡ (약 17.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 주요 특징

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 개발행위허가제한구역, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 사용승인일은 2018년 4월 26일입니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

내부 구조는 방 3개, 주방겸식당, 욕실 및 화장실 2개, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

급배수, 위생, 상하수도, 화재탐지, 개별난방(가스보일러), 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.2. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "어람초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.4. 토지 현황

토지는 사다리형으로서 인접지와 대체로 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(면적 1만㎡이상, 남양주고시 제2022-418호), 지구단위계획구역(2015-07-31, 오남5지구), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 을구 2번 주택임차권(심왕교, 보증금 170,000,000원, 전입일자 2020.11.27, 확정일자 2020.11.02)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리는 을구 1번 근저당(박영우, 2021.04.07 접수, 50,000,000원)입니다.

이 외에 근저당, 소유권이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 심 (주택도시보증공사)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 27일

확정일자: 2020년 11월 2일

배당신고일자: 2022년 12월 26일

대항력: 있음

비고: 임차권 등기 말소 예정 없음 (매수인 인수)

3.3. 권리분석 요약

본건 경매물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 170,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 거래: 32.72㎡, 2019년식, 100,000,000원 (3.3㎡당 약 1012만원)

* 2026년 2월 거래: 54.53㎡, 2016년식, 169,000,000원 (3.3㎡당 약 1025만원)

* 2026년 5월 거래: 57.76㎡, 2010년식, 146,000,000원 (3.3㎡당 약 836만원)

본건 건물의 면적은 57.97㎡ (약 17.54평)이며, 건축 연도는 2018년입니다.

최근 거래 사례 중 2016년에 준공된 54.53㎡ 면적의 다세대가 169,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2010년에 준공된 57.76㎡ 면적의 다세대는 146,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2018년식으로 최신 연식에 해당하며, 감정가 171,000,000원은 최근 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 어람초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주위는 아파트 단지와 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 조사

인근 지역에 대한 조사 결과, 심각한 수준의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리 시설 등)이 직접적으로 인접하거나 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

본건 토지는 개발행위허가제한지역에 해당하므로, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

이는 경매 낙찰가 외에 추가로 170,000,000원을 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유를 파악할 필요가 있습니다.

통상 재매각은 가격 조정이나 권리관계 등 특이사항으로 인해 발생하며, 추가적인 위험 요소를 내포할 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

본건은 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매물건은 신축 연도(2018년)가 비교적 최신이며, 주변 환경 및 교통 여건이 보통 수준으로 일상생활 영위에 무리가 없는 입지입니다.

그러나, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담을 발생시키며, 감정가(171,000,000원)와 임차보증금이 거의 유사하여 낙찰받더라도 금전적 이득을 취하기 어려운 구조입니다.

재매각 물건이라는 점과 개발행위허가제한지역이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식(2018년)의 건축물입니다.

* 어람초등학교 인근으로 기본적인 주거 생활이 가능한 입지입니다.

* 주변 개발 가능성(지구단위계획구역)을 잠재적으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수되는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 총액은 (낙찰가 + 170,000,000원)이 됩니다.

안전한 투자를 위해서는 총 실질 부담액이 시세(약 171,000,000원 ~ 179,800,000원)를 초과하지 않아야 합니다.

이를 역산하면, 최대 가능한 합리적 낙찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

최대 합리적 낙찰가 = (예상 시세) - (인수되는 임차보증금)

최대 합리적 낙찰가 = 171,000,000원 - 170,000,000원 = 1,000,000원

본건은 재매각으로 진행되었으며, 임차인 보증금 인수 부담이 매우 커 일반적인 경매 투자 관점에서는 진입이 어렵습니다.

따라서, 투자를 고려하신다면 최소 입찰가 수준 또는 그 이하에서 매우 신중하게 접근하거나, 임차인과의 협상 가능성 등을 추가로 확인한 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.