나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경82312 [1] 경기도 남양주시 호평동 550-25 제107-에이동 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경82312 [1] 경기도 남양주시 호평동 550-25 제107-에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매2계 2024타경82312 | 소재지: 경기도 남양주시 늘을1로 65-47, 1층102호 (호평동,제107-에이동) | 감정가: 436,000,000원 | 최저가: 213,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 소재지 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경82312 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경기도 남양주시 호평동 550-25 제107-에이동 1층102호에 위치한 다세대주택(통칭 "힐링수")입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 436,000,000원입니다.

토지면적(대지권 지분)은 185.63제곱미터(약 56.15평)이며, 건물 전용면적은 63.77제곱미터(약 19.29평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.3. 권리 및 기타 특이사항

소유자는 박OO, 채무자는 한OOOOOOOOOO, 채권자는 고OO입니다.

특이사항으로는 중복사건과 유치권이 신고된 점입니다. (유치권 성립 여부 및 신고 금액 확인 필요)

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평마을우미린아파트" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 다세대주택 및 아파트 단지 등으로 형성된 주거지역으로, 전반적으로 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다. (감정평가서요약 인용)

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. (감정평가서요약 인용) 호평마을 대단지 아파트 인근에 위치하여 광역 교통망 및 주요 간선도로 접근성도 비교적 용이할 것으로 보입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 3층 건내 1층으로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.

이용 상태는 다세대주택으로 사용 중이며, 기본 위생·급배수설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다. (감정평가서요약 인용)

2.4. 토지의 형상 및 계획

토지는 사다리형의 완경사 토지로서, 축대 조성 후 자체 지반은 등고평탄하게 공동주택 부지로 이용 중입니다. (감정평가서요약 인용)

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의)에 해당합니다. 자연녹지지역은 개발행위에 제한이 있을 수 있으나, 이미 주택이 건축되어 있어 현 상태의 이용에는 문제가 없습니다. (감정평가서요약 인용)

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

본 건은 부동산임의경매이며, 중복사건으로 진행되고 있어 복수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 복잡한 채권 관계는 배당 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리 및 채권자의 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 유치권 및 명도 리스크

가장 중요한 리스크는 '유치권' 신고입니다. (감정평가서요약 인용) 유치권 신고가 적법한지, 공사대금 등 피담보채권이 존재하는지, 점유가 계속되었는지 등을 철저히 조사해야 합니다.

만약 유치권이 성립한다면 매수인이 채무를 인수할 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 현장조사 및 관계인 탐문을 통해 진위 여부를 확인해야 합니다.

또한, 임대관계가 미상(감정평가서요약 인용)이므로, 현 점유자가 소유자, 채무자, 임차인, 또는 불법 점유자 누구인지에 따라 명도 난이도가 크게 달라집니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

대상 물건은 "호평마을우미린아파트" 서측 인근에 위치하며, 이는 주변에 상당 규모의 아파트 단지가 형성되어 있음을 의미합니다. (감정평가서요약 인용) 이에 따라 기본적인 근린생활시설(편의점, 소규모 마트, 병의원, 학원 등)은 아파트 단지 상가 및 인근에서 쉽게 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 주요 상업 지구와의 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 교육 및 편의시설

인근 호평마을 아파트 단지를 중심으로 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치해 있어, 자녀를 둔 가구의 주거 환경으로는 양호합니다.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 대형마트나 호평역 등 주요 거점 시설까지의 접근성은 보통입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변은 대규모 아파트 단지와 빌라 단지로 형성된 주거 환경이며, 인근 검색 결과 특이할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 송전탑, 대규모 묘지 등)은 발견되지 않았습니다. 서측의 자연녹지지역과 연결되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 유치권 리스크

유치권은 이 물건의 가장 큰 리스크입니다. 만약 유치권이 성립되면 매매 대금 외에 추가적인 비용(유치권 금액)이 발생하여 수익률을 크게 떨어뜨릴 수 있습니다.

대응 방안: 입찰 전 유치권의 피담보채권 발생 시점, 공사 내용, 점유의 적법성 등을 법률 전문가와 함께 철저히 분석하고, 현장조사를 통해 유치권 행사 여부 및 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

임대 관계가 미상인 점은 명도 저항의 원인이 될 수 있습니다.

대응 방안: 낙찰 후 점유자를 상대로 신속하게 명도소송 또는 인도명령을 진행하고, 협상을 통해 합의 이사를 유도하는 전략을 동시에 추진해야 합니다.

5.3. 토지이용계획 리스크

자연녹지지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 토지 활용에 있어서 도시지역 내 상업/주거 지역보다는 다소 제한적일 수 있습니다. (감정평가서요약 인용)

대응 방안: 장기적인 개발 호재를 기대하기보다는 현 상태의 주거 용도로서 가치에 집중해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 남양주 호평동의 대단지 아파트 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 확보된 다세대주택입니다. 특히 전용면적이 약 19.29평으로 비교적 넓게 빠져있어 실수요자의 선호도가 높을 수 있습니다.

다만, 중복사건과 유치권 신고가 동시에 존재하는 '고난도' 물건입니다. 따라서 권리 분석과 명도에 대한 철저한 준비와 전략이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대단지 아파트(호평마을우미린아파트)에 인접해 있어 아파트의 인프라를 간접적으로 누릴 수 있으며, 주거 환경이 안정적입니다. (감정평가서요약 인용)

저층 이점: 1층 물건으로, 특히 어린 자녀가 있는 가구나 노인 가구에게는 선호될 수 있습니다. (감정평가서요약 인용)

유치권으로 인한 유찰 가능성: 유치권 신고로 인해 일반 투자자들이 입찰을 망설이게 되어 여러 차례 유찰될 경우 감정가 대비 매우 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다. (권리분석 철저히 할 경우)

전용면적: 전용 19.29평의 면적은 다세대 주택으로서 실거주에 적합한 공간을 제공합니다.

법원 정보

남양주지원 경매2계