나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1537 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2477 이노에듀파크 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시119센터' 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물내 제1층 제105호로서, 외벽 : 벽돌타일, 징크 등, 내벽 : 페인트 등, 바닥 : 에폭시 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 천장형 냉방 설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 준하는 토지로서 평지이며, 자동차관련시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로에 접하며 북동측 및 북서측으로 중로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 기타주차장시설, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역(2024-10-16)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건에 대한 내부사진은 점유인이 거부하여 감정평가서에 첨부하지 않았는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

3) 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래되는 관행이 있는바, 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청(평가목적)에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지와 건물의 가격으로 배분하여 감정평가명세표에 기재하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

4) 본건 기호(1)(제1층 제105호)은 인접한 호수인 제1층 제106호와 일체로 이용중인 것으로 조사되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

2.

3. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1537 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2477 이노에듀파크 1층 105호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지면적: 56.33㎡ (약 17.04평)

토지 지분: 56.325㎡ (약 17.04평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물 지분: 66㎡ (약 19.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 667,000,000원

구분건물감정평가요항표 요약:

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시119센터' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통입니다.

건물 구조는 일반철골구조 철근콘크리트 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 3층 건물 내 제1층 제105호이며, 외벽은 벽돌타일, 징크 등, 내벽은 페인트, 바닥은 에폭시, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용 상태는 근린생활시설이며, 위생 및 급배수 설비, 천장형 냉방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형에 준하는 평지로서 자동차 관련 시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 광대로, 북동측 및 북서측으로 중로에 각 2면이 접해 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2477번지 이노에듀파크 1층 105호에 위치하고 있습니다.

인근에 '영어교육도시119센터'가 있으며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 지역입니다.

제주영어교육도시 내에 위치하여 교육 관련 인프라가 잘 갖추어져 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

남동측으로는 광대로, 북동측 및 북서측으로는 중로에 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 기타주차장시설, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권(2018-08-28 접수, 420,000,000원)이며, 해당 권리는 말소될 예정입니다.

본 경매는 농협은행의 임의경매로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 420,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 공

보증금: 15,000,000원

차임: 1,365,000원

전입/사업일자: 2018-09-21

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

인수되는 보증금은 0원입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리이거나 말소 대상인 권리들만 존재하므로, 낙찰자는 권리를 승계하는 데 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 구조

본 건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물은 일반철골구조, 철근콘크리트구조이며, 지하 1층부터 지상 3층까지 구성되어 있습니다.

본 물건(105호)은 인접한 106호와 일체로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

4.2. 주변 상권

본 물건이 위치한 제주영어교육도시 내에는 국제학교, 주거 단지, 상업 시설 등이 밀집해 있습니다.

이노에듀파크 건물 내에는 정육점(Edu.st Butcher), 마트(Edu City Market) 등 편의시설이 입점해 있습니다.

인근에 '이노에듀타운', '남영에듀클래스' 등 다른 상업 시설들이 있어 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

이노에듀파크 건물 내에 유기농 슈퍼, 음식점, 카페 등이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, '제주영어교육도시119센터'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오시설

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 제주도 전반적으로 폐기물 소각 시설 등의 혐오시설 유치 관련 이슈가 존재하나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다.

감정평가서에 따르면, 본 건에 대한 내부 사진은 점유인의 거부로 첨부되지 못했습니다.

또한, 본 건(105호)은 인접 호실(106호)과 일체로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 분할 사용이나 재임대 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인은 존재하나 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원에 대해 배당 신고를 하였습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 법적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교육 인프라를 갖춘 제주영어교육도시 내 입지

* 근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출 기대

* 접근성이 양호한 도로망 확보

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담 최소화

8. 종합 의견

본 물건은 제주영어교육도시 내에 위치한 근린상가로서, 교육 관련 인프라와 함께 꾸준한 수요가 기대되는 지역에 있습니다.

건물 내 및 인근 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 상권 이용이 편리하며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고, 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소될 예정이어서 인수할 권리가 없습니다.

다만, 점유인의 내부 사진 촬영 거부 및 인접 호실과의 일체 이용 정황은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 667,000,000원

채권 총액: 420,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 임대 시세, 건물 상태, 점유 관계 등을 추가로 확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.