나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5290 [1] 전라남도 강진군 병영면 중고리 449 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 병영면 중고리 소재 '중가마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 전, 답 등이 주를 이루는 순수 농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인저보로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역(2019-06-13), 자연취락지구(중가마을), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 목조 기와지붕(현 ‘함석지붕) 단층 건물로서,
- 외 벽 : 벽돌쌓기마감, 페인트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

기호2-(다)는 블럭조 슬레트지붕 단층 건물로서,
- 내·외 벽 : 페인트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호2-(가)는 단독주택으로 이용 중입니다.
기호2-(다)는 창고로 이용 중입니다.

설비내역

기호2-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비 등을 갖추었습니다.
기호2-(다)는 해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 기호2-(가)는 공부상 ‘목조 기와지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 ‘목조 함석지붕’입니다.

나. 기호2-(나)는 기준시점 현재 소재 불명입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2. 지분매각, 목조 기와지붕 단층 주택의 공부상 면적 55㎡이나, 실측 사정한 면적은 약 80.5㎡이고 공부상 '목조 기와지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '목조 함석지붕'임
-목록2. 부속건물 목조 기와지붕 단층주택(35㎡)은 현황상 소재불명 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5290 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

소재지: 전라남도 강진군 병영면 중고리 449 (도로명 주소: 전라남도 강진군 중가길 18-4)

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

감정가: 15,506,260원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 377.00㎡ (약 114.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 103.00㎡ (약 31.15평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 377㎡

건물 지분: 57.23㎡

1.4. 건축물 정보 (건축물표제부 요약)

건축 연도: 1958년

구조: 일반목구조 (목조)

지붕: 공부상 '기와'이나 현황 '함석지붕' (주의사항 참조)

주용도: 단독주택

연면적: 103.00㎡ (약 31.15평)

대지면적: 377.00㎡ (약 114.04평)

부속건축물: 2개 (총 면적 48㎡)

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본 건은 전라남도 강진군 병영면 '중가마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 전, 답 등이 혼재된 순수 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 제반 교통 상황은 보통입니다. 본 건은 동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

기호(1) 토지는 인접지와 비교하여 등고 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구(중가마을), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 1985-06-15: 소유권보존 (김동순)

* 2024-02-22: 소유권이전 (권태완, 상속)

* 2025-07-29: 강제경매 (주식회사대한채권관리대부, 15,375,467원, 말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

* 2025-07-18: 소유권보존 (권경순외 2명)

* 2025-07-29: 1번권태완지분강제경매 (주식회사대한채권관리대부, 15,375,467원, 말소기준권리)

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리(2025-07-29, 강제경매)보다 앞선 권리는 없으며, 강제경매 개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 농촌 지역에 위치하고 있어 상업적 상권보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 입지입니다. 병영면은 최근 도시재생 사업 등을 통해 지역 활성화를 추진하고 있으며, 마을 호텔 조성 및 로컬 브랜딩 사업 등이 진행 중입니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 될 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변으로는 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다. 강진 병영성은 역사적인 관광 자원으로 활용되고 있으며, 병영면은 최근 주민 주도 도시재생 사업을 통해 마을 여행 콘텐츠를 개발하고 관광객 유치를 활성화하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병영면 소재지 내에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 있으나, 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통

차량으로 인근 지역 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황 불일치

* 건물은 공부상 '목조 기와지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '목조 함석지붕'입니다. 이는 건물 가치 평가 및 유지보수 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

* 목조 기와지붕 단층 주택의 공부상 면적은 55㎡이나, 실측 사정한 면적은 약 80.5㎡입니다. 면적 차이에 대한 확인이 필요합니다.

* 목록2. 부속건물 목조 기와지붕 단층주택(35㎡)은 현황상 소재불명 상태입니다. 해당 부속건물의 존재 여부 및 상태 확인이 필요합니다.

6.2. 지분 매각 (건물)

건물(목록2)은 지분 매각 대상입니다. 이는 건물 전체를 소유하는 것이 아니므로, 다른 지분권자와의 협의나 공동 관리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 노후 주택

건축 연도가 1958년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 높아, 상당한 수준의 리모델링 또는 철거 후 재건축이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대해 확인한 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군 병영면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 1958년에 건축된 노후 주택으로, 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 지붕 재질의 불일치, 부속건물의 소재 불명 등 여러 하자 및 불일치 사항을 내포하고 있습니다. 특히 건물은 지분 매각 대상이므로 이에 대한 이해가 필수적입니다. 그러나 병영면이 도시재생 사업 등을 통해 지역 활성화를 꾀하고 있는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 잠재적 가치 상승을 위해서는 상당한 투자(리모델링, 재건축 등)가 필요하며, 지분 매각에 대한 이해를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 병영면 지역의 도시재생 사업 추진 및 관광 자원 개발로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력.

* 농촌 지역의 특성을 살린 전원생활 또는 주말 주택으로서의 활용 가능성.

* 상대적으로 저평가된 토지 가치 대비 낮은 감정가.

9. 예상 입찰가

감정가: 15,506,260원

토지 면적: 377.00㎡ (약 114.04평)

건물 면적: 103.00㎡ (약 31.15평)

본 물건은 노후화, 공부와의 차이, 지분 매각 등 여러 리스크 요인을 안고 있어 감정가 이하 또는 근접한 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 병영면의 최근 개발 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 14,000,000원

이는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 추가 시세 조사, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 지분 매각 건의 경우, 다른 지분권자와의 협의 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.