나이스옥션 법원경매 순천 2025타경543 [1] 전라남도 순천시 해룡면 복성리 산85-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 복성리 소재 "복성고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농촌마을 및 야산 등이 혼재하는 순수야산지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 현황 자연림입니다.

인접 도로상태

현황 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경543 (1)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 복성리 산85-6

용도: 임야

감정가: 410,880,000원

토지면적: 1,920.00㎡ (약 580.79 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울산전 (서OOOOOOOO)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 복성리 소재 "복성고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농촌마을 및 야산 등이 혼재하는 순수 야산지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 형태 및 이용상태

본 토지는 부정형의 완경사지이며, 현황 자연림 상태입니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

현황 맹지로서, 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))

* 장애물제한표면구역

* 준보전산지

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 7일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용(권리자, 범위 등)은 제공된 정보로는 확인되지 않습니다.

1.3. 3. 등기사항 요약

* 갑1: 1984-11-29 공유자전원의지분전부이전 (권리자: 조동훈)

* 갑2: 2021-06-21 소유권이전 (협의분할에 의한 상속, 권리자: 조재민)

* 을1: 2021-07-07 근저당권 (채권자: 순천농업협동조합, 채권금액: 180,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 2022-08-16 근저당권 (채권자: 서울산전주식회사, 채권금액: 200,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑3: 2025-08-01 임의경매 (채권자: 서울산전, 채권금액: 44,605,011원) - 매각으로 소멸

* 갑4: 2025-10-23 가압류 (채권자: 경기신용보증재단, 채권금액: 28,125,000원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 408,125,000원

1.3. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 순수 야산지대에 위치하며, 인근에 복성고등학교가 있으나 주변 환경은 농촌마을과 야산이 혼재되어 있습니다. 현재로서는 일반적인 상업적 기능의 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 향후 주변 지역의 개발 계획에 따라 가치 변화가 있을 수 있으나, 현재는 개발보다는 자연 보존에 가까운 입지입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 자연림 상태의 임야로, 직접적인 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 인근 복성고등학교 및 농촌 마을이 있으나, 상업, 의료, 문화 시설 등은 도심 지역으로 이동하여 이용해야 합니다. 맹지이므로 차량 접근 시 도로 이용에 대한 제약이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 경매가 복수로 진행될 가능성이 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 맹지: 인접 도로와 직접 접해있지 않아 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다. 건축 등 목적의 토지 활용 시 반드시 도로 확보 방안을 강구해야 합니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 준보전산지 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 있습니다.

* 자연림: 현황이 자연림이므로, 개발 시 산지 전용 허가 등 복잡한 행정 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본 물건과 근접한 해룡선월농공단지 인근에서 레미콘 공장 건립 추진에 대한 주민 반발 사례가 확인되었습니다. 이는 해당 지역의 환경 민감성이나 개발 관련 주민 갈등 가능성을 시사할 수 있습니다. (KBC 광주방송, 2026.06.20 보도)

1.7. 종합 의견

본 건은 순천시 해룡면에 위치한 임야로, 감정가는 4억 1천만 원대입니다. 가장 큰 특징은 맹지이며, 자연림 상태의 완경사지로 개발에 여러 제약이 따른다는 점입니다. 또한, 다양한 법규상의 개발 제한이 존재합니다. 등기부상으로는 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. 중복 사건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다. 현재로서는 토지 자체의 개발 가치보다는 장기적인 지역 개발 전망에 기반한 투자 또는 자연 보존 목적의 접근이 필요해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 순천시 해룡면이라는 지역적 위치성.

* 향후 순천시의 신규 개발(예: 연향들 도시개발사업 등)에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 개발 잠재력을 고려한 투자 대상.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 본 물건은 맹지이며, 다양한 개발 제한과 자연림 상태 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서, 감정가(410,880,000원)를 기준으로 제시된 채권 총액(408,125,000원) 및 각종 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 개별적인 현장 조사, 개발 가능성 분석, 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.