나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51883 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 1238 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재 ""송시마을"" 남동측 인근에 위치하며,
주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 사다리형, 단독주택 부지로 이용중임.
기호(3~7): 부정형, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2): 지적도상 맹지이나, 북측의 진출입로를 통해 접근이 가능함.
기호(3,4): 지적도상 맹지임.
기호(5,6,7): 지적도상 맹지이나 콘크리트포장 임도를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m), 소하천구역(송시천)
기호(3,7): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 임업용산지(보전산지)
기호(4,5): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m),
가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 임업용산지(보전산지)
기호(6): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 준보전산지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가): 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도매 마감 등,
창호: 목재창호 및 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51883 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 1238

* 용도: 단독주택

* 감정가: 56,556,000원

* 토지면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

* 건물면적: 50.40㎡ (약 15.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강진군산림조합 (근저당권자)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 건물 구조: 일반목구조

* 건물 지붕: 현재 기와 지붕 (공부상 슬레이트 지붕)

* 건물 준공 연도: 1969년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재 "송시마을" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 산림지대입니다.

* 교통상황:

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

토지 기호(2)는 지적도상 맹지이나, 북측의 진출입로를 통해 접근이 가능합니다.

토지 기호(3,4)는 지적도상 맹지입니다.

토지 기호(5,6,7)는 지적도상 맹지이나 콘크리트포장 임도를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m), 소하천구역(송시천)

기호(3,7): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 임업용산지(보전산지)

기호(4,5): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m), 가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 임업용산지(보전산지)

기호(6): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 준보전산지

* 주변 시설:

주변에 대규모 상업 시설은 부족하며, 농협, 마을회관 등이 근거리에 위치합니다. 가장 가까운 마트 및 편의점은 차량으로 약 10-15분 거리에 있습니다. (외부 검색 기반)

1.2. 권리분석

* 매각 대상 권리:

본 경매물건은 부동산 임의경매로, 채권자 강진군산림조합의 근저당권을 말소기준으로 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리:

근저당권 (접수일자: 2023-09-04, 권리자: 강진군산림조합, 채권최고액: 260,000,000원)

* 등기부채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 약 978,713,426원

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정종철

* 보증금: 17,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-02

* 확정일자: 2025-09-04

* 배당신고일자: 2025-09-04

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로 명도 대상입니다.

* 임차인: 정필중

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로 명도 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

본건은 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 2명 모두 대항력이 없어 명도 진행이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건은 여수시 돌산읍의 해안 산림지대에 위치하며, 주변은 마을, 농경지, 자연림으로 구성된 전형적인 농어촌 지역입니다. 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 특징입니다.

* 상업 시설 현황:

인근에 대규모 상업 시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 마을 자체 또는 차량 이동을 통해 해결해야 합니다. 가장 가까운 편의점, 마트 등은 차량으로 약 10-15분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 발전 가능성:

관광객 유입이 많은 돌산 지역의 특성상, 향후 펜션, 별장, 전원주택 단지 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성:

차량 접근은 가능하나, 토지 일부 구간의 맹지 및 임도 접근은 진입에 다소 불편함을 줄 수 있습니다. 대중교통 이용은 제한적일 것으로 보입니다.

* 편의시설:

가까운 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 합니다. (도심까지 차량 약 30-40분 소요 예상)

* 교육시설:

인근 초등학교 등은 차량으로 상당 거리 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 자연환경:

해안 산림지대에 위치하여 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 구간 존재: 일부 토지(기호 2, 3, 4, 5, 6, 7)는 지적도상 맹지이거나 임도를 통해서만 접근 가능하여, 건축 및 토지 활용 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농림지역 및 보전산지: 토지이용계획상 농림지역, 보전산지 등에 해당되어 건축이나 토지 활용에 제약이 따를 수 있으며, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로 활용이 어렵습니다.

* 공부와 현황 불일치 (지붕): 건물 공부상 슬레이트 지붕이나 현황은 기와 지붕으로, 추후 재건축 또는 증축 시 공부 정리가 필요할 수 있습니다.

* 낙후된 기반 시설: 농촌 지역 특성상 도시 지역 대비 기반 시설(상하수도, 통신, 도로망 등)이 상대적으로 열악할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍의 한적한 해안 산림지대에 위치한 단독주택입니다. 토지 일부가 맹지이거나 임도를 통해서만 접근 가능하며, 토지 이용계획상 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다. 건물은 일반목구조의 단층 주택으로, 공부상 지붕과 현황 지붕이 상이한 점은 확인이 필요합니다. 등기부상 권리관계는 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 전반적으로 자연 속에서의 전원생활이나 휴양 목적의 활용에 적합하나, 접근성, 토지 이용의 제약, 기반 시설 미비 등은 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 해안과 산림이 어우러진 조용하고 쾌적한 환경으로, 귀농, 전원생활, 세컨드 하우스, 펜션 부지 등 힐링 목적의 활용에 적합합니다.

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (실제 시세 조사 필요)

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 관광 활성화 등에 따라 토지 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (다만, 현행 토지이용계획상의 제약은 고려해야 합니다.)

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 물건과 같은 단지 내의 연립, 다세대, 빌라 또는 유사한 단독주택 매물에 대한 구체적인 시세 자료가 제공되지 않았습니다. 외부 검색 결과, 여수시 돌산읍 지역의 단독주택 및 토지 매매가는 입지, 면적, 건축 상태에 따라 편차가 큽니다. 해안가 또는 관광지 인근의 경우 평당 수십만 원에서 수백만 원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건은 산림지대에 위치하며 일부 맹지 가능성이 있어, 이를 감안한 시세 조사가 필요합니다. 일반적으로 토지 시세를 기준으로 건물의 가치를 더하거나, 최근 유사 물건의 거래 사례를 분석하여 입찰가를 결정하게 됩니다.

* 예상 입찰가 제안:

제공된 감정가는 56,556,000원입니다. 본 물건의 경우, 토지의 맹지 가능성, 개발 제한 구역 지정, 접근성 등의 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 주변 시세 조사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요하며, 낙찰 후 토지 활용 가능성을 높이기 위한 추가적인 개발 행위(도로 확보, 건축 허가 등)에 소요될 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 현지 시세가 감정가 대비 매우 저평가되었다고 판단될 경우, 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 충분한 시세 조사 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.