나이스옥션 법원경매 순천 2025타경568 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2043 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 ‘엑스포힐스테이트1단지’ 남동측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 구분건물까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치
하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층건내 제1층 제107호로서,
외벽: 인조석붙임 및 몰탈위페인팅 등
내벽: 강화유리마감 등 (내부 통로측(서측)은 무벽체상태)
바닥: 콘크리트마감 등

이용상태

근린생활시설용도이나, 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으나, 승강기
설비는 기준시점 현재 운행중단상태임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 주차장부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선 규모, 남측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 지구단위계획구역, 노외주차장, 소로2류(폭 8m
~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(종고초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2017-01-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현황 공실상태로 임대관계는 없을 것으로 추정되나, 현장조사시 이해관계인
부재로 임대여부는 미상임.

2) 기타사항: 본건 내부에 산재되어 있는 집기.비품류는 인접 구분상가에서 일시적으로 사
용중인 물품 및 기존 임차인이 사용하던 물품이 미정리된 것으로 탐문조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경568 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OOOOOOOO (나비골농업협동조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2043 1동 1층107호 (도로명 주소: 전라남도 여수시 박람회길 30, 1층 107호)

용도: 근린상가

감정가: 815,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 285.87㎡ (약 86.48평)

토지지분: 285.8731㎡ (약 86.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.38㎡ (약 48.21평)

건물지분: 159.385㎡ (약 48.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 ‘엑스포힐스테이트1단지’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 왕복 4차선 도로, 남측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 도호산업유한회사 (2016-06-03)

* 소유권 이전: 이길행 (2016-10-06, 매매 1,020,000,000원)

* 근저당권: 나비골농업협동조합 (2019-10-07, 660,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2023-03-10, 300,000,000원, 말소)

* 압류: 서광주세무서장 (2024-10-28, 말소)

* 근질권: 느티나무제사차유한회사 (2025-02-21, 300,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 나비골농업협동조합 (2025-08-01, 572,556,727원, 말소)

총 등기부채권 금액은 960,000,000원입니다. 말소기준권리인 나비골농업협동조합의 근저당권(2019-10-07)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

현재 공실 상태로 임대 관계는 없을 것으로 추정되나, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 여부는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 덕충동은 아파트 단지(엑스포힐스테이트1단지 등)와 오피스텔, 그리고 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 여수세계박람회장이 인접해 있어 관광객 유입 또한 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 잠재적 수요

주변 아파트 및 오피스텔 거주민을 주요 고객으로 삼을 수 있으며, 여수세계박람회장 방문객 및 주변 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 아파트 단지에서 층간 소음으로 인한 강력 범죄 사건이 발생한 사례가 있으나, 이는 건물 자체의 혐오시설과는 무관합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 여수종고초등학교가 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

여수세계박람회장 내에 다양한 식당, 카페, 편의점, 관광 안내소, 숙박시설 등이 입점해 있어 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

기준시점 현재 승강기 설비가 운행 중단 상태입니다. 또한, 내부에 집기·비품류가 정리되지 않은 상태로 일부 남아 있어 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대 정보

현재 본건은 근린생활시설 용도이나 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 명도 시 임차인 존재 여부 및 명도 조건에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 정보 부족

감정평가서 상 토지 및 건물 관련 일부 항목(위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 제시목록 외 물건, 공부와의 차이, 건물 구조, 설비내역, 부합물 및 종물, 기타 참고사항 등)에 대한 상세 정보가 'NULL'로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 덕충동의 엑스포힐스테이트1단지 인근에 위치한 근린상가로, 주변 배후 수요와 여수세계박람회장이라는 관광 자원을 모두 갖춘 입지입니다. 교통 및 접근성이 양호하며, 현재 공실 상태로 인수 시 즉시 활용이 가능할 수 있습니다. 다만, 승강기 미운행, 내부 집기 문제, 상세 정보 부족 등 명도 및 활용 과정에서 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 비교적 깔끔한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역과 관광 명소(여수엑스포)가 인접하여 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 건물 자체의 용도가 근린생활시설로 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지면적과 건물면적을 확보하고 있어 확장 또는 재건축 시 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 815,000,000원입니다. 인수되는 임대차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 승강기 등 일부 시설물의 하자, 그리고 상세 정보가 부족하다는 점을 감안해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적인 전략일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 임대 시세, 그리고 건물의 수리 및 유지보수 비용 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.