나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51302 [1] 전라남도 목포시 죽교동 82-61 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 죽교동 소재 "덕인중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) 사다리 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 2) 남서측으로 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(4층(12m)이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 목조 및 보강조적조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) 주택임.

설비내역

일련번호 1-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

일련번호 제시외건물 ㄱ) 판넬조 강판지붕 단층, 다용도실 약 10.2㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄴ) 조적조 강판지붕 단층, 창고 약 7㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄷ) 조적조 강판지붕 단층, 주택일부 약 11.2㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄹ) 조적조 강판지붕 단층, 창고 약 14.8㎡임. 일련번호 제시외건물 ㅁ) 조적조 강판지붕 단층, 화장실 약 1.6㎡임. 일련번호 제시외건물 ㅂ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 약 4.4㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51302 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 죽교동 82-61

용도: 단독주택

감정가: 62,682,640원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 법정지상권 성립 가능성

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 142.00㎡ (약 43평)

건물면적: 29.42㎡ (약 9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 49.20㎡ (약 15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 목포시 죽교동에 소재하며, "덕인중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 물건지 남서측으로는 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 고도지구(4층(12m) 이하)로 지정되어 있어 건축 시 높이 제한이 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 유니애대부의 강제경매 개시결정(권리금액 19,793,766원)입니다. 이 외 압류(목포시) 등기사항이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건 명세서에 따르면, 인접지(82-62번지)를 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이 점은 본 물건의 주요 권리사항으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

* 공동담보 물건으로 파악됩니다.

* 건축물표제부 상 건물 용도는 단독주택이며, 1949년 1월 5일에 사용 승인된 건물입니다.

* 건물은 목조 및 보강조적조 강판지붕 단층 건물로, 감정평가 요약에는 '목조 및 보강조적조 강판지붕'으로, 건축물표제부에는 '목조 초가지붕'으로 기재되어 있어 현황과 공부상 차이가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 물건은 주택가에 위치하여 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 실거래가를 분석한 결과, 2025년 2월 5,750만원 (59.955㎡), 2025년 12월 6,300만원 (75.025㎡), 2026년 4월 4,200만원 (59.6㎡) 수준의 거래가 있었습니다. 다만, 본 물건은 단독주택이므로 연립/다세대와 직접 비교하기는 어렵습니다.

4.2. 상권 특성

주거 지역 내에 위치하며, 덕인중학교 인근으로 교육 시설 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업시설과의 접근성은 높지 않을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

덕인중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역 내에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주택가 인근으로 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 상세 정보는 부족합니다.

5.3. 기타

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(4층(12m) 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

인접지(82-62번지)를 위한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 향후 건축 행위에 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심 리스크 요소입니다.

6.2. 토지 점유 문제

물건 명세서에 따르면, 토지 일부 지상이 인접지(82-62번지)에서 점유한 것으로 보인다고 명시되어 있습니다. 이 또한 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후 및 공부와의 차이

1949년에 사용 승인된 건물로 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 건축물대장상의 정보(초가 지붕)와 현황(강판 지붕)이 다르므로, 실제 건물 상태 및 안전 진단이 필요합니다.

6.4. 제시외 건물

총 6개의 제시외 건물(다용도실, 창고, 주택일부, 화장실 등)이 면적에 포함되어 있으며, 이는 활용 또는 철거 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.5. 임대 관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 혹시 모를 유치권 등 기타 권리 관계의 부재를 완전히 확신하기 어렵게 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 죽교동의 주택가에 위치한 단독주택입니다. 토지 면적(142㎡)에 비해 건물 면적(29.42㎡)이 협소하며, 6개의 제시외 건물(총 49.20㎡)이 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 법정지상권 성립 가능성과 토지 일부 점유 가능성입니다. 이 두 가지는 토지 이용에 직접적인 영향을 미치므로, 경매 진행 전 또는 낙찰 후 철저한 조사가 필수적입니다.

또한, 1949년에 건축된 노후 건물이며 공부와의 차이가 있어 건물의 상태 및 보수/철거 비용을 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 목포시 죽교동의 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 권리 관계 및 위험 요소를 해소할 경우 시세차익의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 도시 계획 변경 시 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 62,682,640원

본 물건은 법정지상권 성립 가능성, 토지 일부 점유 가능성, 노후 건물 상태, 공부와의 차이 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가(4,200만원 ~ 6,300만원)를 참고하되, 단독주택으로서의 가치와 위에서 언급된 리스크들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 위험 요소들을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 44,000,000원 ~ 50,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 것이며, 현장 조사, 법률 자문, 권리 관계 심층 분석 등 추가적인 정보를 바탕으로 반드시 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.