나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51308 [1] 전라남도 목포시 동명동 5-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) 전라남도 목포시 동명동에 소재하며 주위는 주거용, 상업용 건물 등이 소재하는 일반 주택지대이며,
일련번호(3,4) 전라남도 무안군 일로읍 감돈리에 소재하며 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 마을주변
농경지대임.

교통상황

일련번호(1) 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시되며,
일련번호(3,4)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 세장형 평지로 단독주택 건부지,
일련번호(3,4) 사다리 평지로 창고 건부지로 이용중인 것으로 조사됨.

인접 도로상태

일련번호(1) 북동측으로 노폭 약 1m의 보행으로 진입가능한 도로가 개설되어 있으며,
일련번호(3) 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며,
일련번호(4) 지적도상 맹지이나, 동일 소유자의 인접필지(일련번호 3)를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층(30m)이하), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

일련번호(3) : 농림지역(2025-07-10)(지적재조사 완료지역 지형도면 고시), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-10)(지적재조사 완료지구 지형도면 고시)<농지법>

일련번호(4) : 농림지역(2025-07-10)(지적재조사 완료지역 지형도면 고시), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-10)(지적재조사 완료지구 지형도면
고시)<농지법>

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (2.가) 조적조 슬라브지붕 단층 건물로
외벽: 벽돌 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등,
창호: 새시창호.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수(위생)설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

공부상 목조 스레이트지붕이나, 현황 조적조 슬라브지붕인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 목포지원 2025타경51308 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.2. 물건소재지

주소: 전라남도 목포시 동명동 5-25

토지면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물면적: 25.12㎡ (약 7.59평) (제시외 건물 24.00㎡ 포함)

1.3. 건물용도 및 구조

용도: 단독주택

구조: (건축물대장상) 목조 슬레이트지붕 단층 / (감정평가상) 조적조 슬라브지붕 단층 (공부상 및 현황 불일치)

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 24,793,440원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 제시외 건물 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 전라남도 목포시 동명동에 소재하며, 주변은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 일반 주택지대입니다. (감정평가서에 언급된 일련번호 3,4의 무안군 일로읍 감돈리 토지는 본 보고서의 주요 물건지(동명동 5-25)와는 다른 지역으로, 본 보고서에서는 동명동 물건지를 중심으로 기술합니다.)

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

물건지 북동측으로 노폭 약 1m의 보행자 진입 가능한 도로가 개설되어 있어 차량 접근이 다소 제한적입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 특히 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 살펴볼 수 있으나, 고도지구 등 다양한 도시계획에 따른 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 08월 05일에 접수된 신한카드주식회사의 강제경매 개시결정 등기(채권금액 73,218,963원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전(이원길, 염영자) 내역이 확인되며, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계액이 0원입니다.

* 임차인: 미상 (보증금, 차임 미상)

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인하여 인수 또는 배당 여부를 확인해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지가 위치한 목포시 동명동 일대는 주거지대와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 인근 지역 개발 계획

본 물건이 속한 일반상업지역 및 목포시 도시기본계획(2030 목포 도시기본계획보고서) 등을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지역 내 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 지도 검색 등 추가 확인 필요)

5.2. 교육시설

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 교육시설이 있을 가능성이 있습니다. (정확한 거리는 현장 답사 또는 지도 확인 필요)

5.3. 교통편의성

인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능하여 대중교통을 이용한 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

제시외 건물(24.00㎡)이 일괄 매각에 포함되나, 건축물대장과의 일치 여부 및 법적 지위에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 구조 불일치

건축물대장상 목조 슬레이트지붕이나, 현황은 조적조 슬라브지붕으로 조사되어 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 이는 추후 건축 관련 업무 진행 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성

북동측 약 1m 폭의 보행자 도로만 개설되어 있어 차량 진출입이 매우 제한적입니다. 이는 건축, 증축, 또는 건물 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획

일반상업지역, 고도지구, 방화지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 및 개발 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 주변 혐오시설

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. (1차 검색 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 동명동에 소재한 단독주택으로, 감정가는 24,793,440원입니다. 토지 면적은 36.40㎡(약 11.01평)이며, 건물 면적은 25.12㎡(약 7.59평)입니다. 제시외 건물 24.00㎡도 매각에 포함됩니다.

건물 구조에 대한 공부와 현황 불일치, 그리고 약 1m 폭의 협소한 도로 접근성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 일반상업지역, 고도지구 등 복합적인 용도지역 지정은 향후 개발 시 규제 검토를 필요로 합니다.

그러나 인수되는 임차권이 없고, 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아 권리 분석상으로는 비교적 안전한 물건입니다. 일반상업지역에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력은 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 기회

감정가가 비교적 낮아 소액으로 투자를 시작하려는 투자자에게 접근 가능한 물건입니다.

8.2. 상업지역 내 토지

일반상업지역으로 지정된 토지는 향후 상업적 용도로의 활용이나 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

8.3. 신축/재건축 가능성 (규제 검토 필수)

토지 면적은 작지만, 향후 건축 관련 법규 검토를 통해 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 없어 정확한 시세 분석은 제한적입니다. 하지만 목포시 동명동 일대의 소형 단독주택 시세는 유사 면적 및 위치, 도로 접근성, 건물 상태 등을 고려할 때 평당 약 100만원에서 300만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 본 건의 경우, 협소한 도로 접근성과 건물 구조 불일치 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차 보증금이 없고, 권리상 큰 부담이 없는 점을 고려합니다.

건물 구조 불일치 및 도로 접근성 제한 등 단점을 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반상업지역 편입이라는 장점을 고려하되, 소형 주택이라는 점을 감안합니다.

유사 물건 낙찰가율 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 19,800,000원 ~ 24,800,000원

본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 일반적인 시세 추정에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.