나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33309 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 제4층 제422호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주 광산구 쌍암동 소재 “쌍암중흥S클래스리버시티아파트” 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건 중 제4층 제422호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 강화마루, 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 건물 동측, 서측, 남측, 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33309 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70, 첨단도휘에드가2차 제4층 제422호

건물명: 첨단도휘에드가2차

건축년도: 2015년

용도: 도시형생활주택

구분: 집합건물 (전유부분)

총 층수: 13층 (지하 1층 포함)

해당 층: 4층

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 56,000,000원

면적:

토지: 5.62㎡ (약 1.70평)

건물 (전용면적): 19.69㎡ (약 5.96평)

구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

1.1. 입지조건

주변 환경: 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, "쌍암중흥S클래스리버시티아파트" 북측 인근에 자리합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

접근성: 건물 동측, 서측, 남측, 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (2024.04.01. 접수, 임차보증금 60,000,000원, 전입 2022.02.18., 확정 2022.01.17.). 이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주요 권리 관계:

소유권 보존: 도휘주식회사 (2015.09.14.)

주택임차권: 박민준 (보증금 60,000,000원, 2022.02.18. 전입, 2022.01.17. 확정) - 매수인이 인수할 수 있음.

압류: 목포세무서장 (2023.12.06.) - 매각으로 소멸.

가압류: 북동신용협동조합 (2024.08.08.) - 매각으로 소멸.

강제경매: 한국주택금융공사 (2025.07.31.) - 본 경매 신청 채권자, 매각으로 소멸.

등기부채권 총액: 760,000,000원

권리분석 요약: 박민준 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 6,000만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 일반 상업 지역입니다.

주변 시설: 인근에 다양한 편의시설, 은행, 식당 등이 밀집해 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 월계초등학교, 첨단중학교 등 교육 시설과 광주보훈병원 등 의료 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

소비 잠재력: 상업 시설 및 주거 시설이 혼합된 지역으로, 유동인구가 많아 소비 활동이 활발하게 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 본 물건은 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구가 실거주하기에 적합합니다. 임대 수익 창출 목적 투자도 고려해볼 수 있습니다.

건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

내외부 마감: 건물은 철골철근콘크리트조로 건축되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일로 마감되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 박민준 임차인의 보증금 6,000만원은 배당 금액에 따라 매수인이 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 예상 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동의 편리한 입지 조건과 기본 생활 편의 시설을 갖춘 도시형생활주택입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 위험이 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

따라서, 입찰 전 임차인과의 협의 가능성, 최종 인수 보증금액 산정, 그리고 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2015년 준공)으로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

주변 상업 시설 및 주거 단지와의 연계성이 좋아 안정적인 수요가 예상됩니다.

작은 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가: 56,000,000원

예상 입찰가 산정: 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 6,000만원을 인수할 위험이 있어, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 유사한 단지 내 또는 인근의 도시형생활주택 매매 시세는 보증금이 없는 경우 약 70,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가 56,000,000원은 현 시세보다 낮게 평가된 것으로 보이나, 인수 부담을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 입찰가: 약 39,200,000원 ~ 44,800,000원 (감정가 56,000,000원의 70% ~ 80%)

총 예상 비용: 상기 추정 입찰가에 잠재적 인수 보증금 60,000,000원을 더하면 총 투자 비용이 결정됩니다. 따라서, 본 물건의 총 예상 비용은 약 99,200,000원 ~ 104,800,000원이 될 수 있습니다. 이는 주변 시세와 비교하여 최종 투자 결정을 내려야 합니다.

참고: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 기반한 것으로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 반드시 재검증해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.