나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21174 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 18층 1803호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 군산지원 2025타경21174 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 18층 1803호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2022년 09월 29일

총 층수: 19층 중 18층

감정가: 317,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.7평)

2.3. 건물 구조 및 상태

외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감

내벽: 벽지도배 등 마감

창호: 샷시창

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

2.4. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비가 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

도로와의 관계에서는 동측으로 대로3류(폭 35m-30m)에 저촉되고, 서측, 북측, 남측으로는 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

3.2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측의 대로를 통해 주요 도로망 접근이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1, 우리은행 근저당 (2022년 10월 18일, 120,000,000원)

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 주요 권리 현황

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-18, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 장종수 (2023-12-19, 2,000,000,000원) - 말소

* 가압류: 김영실 (2023-12-27, 875,191,256원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-04, 259,305,824원) - 말소 (본 경매 개시 결정)

* 주택임차권: 송재용 (2024-10-08, 249,500,000원) - 말소 (전입일자: 2022-11-02, 확정일자: 2023-11-06)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 송재용

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-02

* 확정일자: 2023-11-06

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

4.4. 권리분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인 송재용은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

5.1. 최근 매매 사례 (2026년 기준)

* 2026년 06월 30일: 16층, 235,000,000원 (84.95㎡)

* 2026년 07월 22일: 14층, 255,000,000원 (84.95㎡)

* 2026년 07월 11일: 6층, 230,000,000원 (84.95㎡)

최근 매매가 평균: 약 240,000,000원

5.2. 최근 전월세 사례

* 2023년 10월 18일: 12층, 보증금 249,500,000원, 월세 0원

* 2023년 11월 24일: 5층, 보증금 247,500,000원, 월세 0원

* 2026년 06월 23일: 4층, 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원

5.3. 시세 분석

최근 매매 사례를 볼 때, 본 건과 동일한 전용면적(84.95㎡)의 아파트가 2억 3천만 원에서 2억 5천 5백만 원 사이에서 거래되었습니다. 감정가(3억 1천 7백만 원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려해야 합니다. 18층이라는 높은 층수는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 세대수: 294세대 (총 4개동)

* 건축년도: 2022년

* 총 주차대수: 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6.2. 주변 편의시설

* 의료시설: 주변 병원, 의원 등 접근 가능

* 교육시설: 주변 초, 중, 고등학교 등 교육기관 위치

* 상업시설: 근린생활시설 및 마트, 은행 등 접근 용이

* 공공시설: 한국농업기술진흥원 인근 위치

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 및 제한

본 물건은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 대로3류 및 소로3류에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다. 이러한 규제는 지역 개발 계획과 관련하여 변동될 수 있으므로, 관련 부서에 확인이 필요합니다.

7.2. 임차인 관련

임차인 송재용은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 절차가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7.3. 주변 환경

혐오시설에 대한 별도의 정보는 제공되지 않았으며, 현재까지의 조사로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 익산시 송학동에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없는 상태입니다. 다만, 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 시장 가격을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 토지 이용 계획 상 일부 도로 저촉 사항이 있으나, 주거 지역 내에서 흔히 발생하는 부분으로 심각한 문제는 아닐 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 최신 축 아파트: 2022년 준공으로 신축급 컨디션 유지

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 후 바로 소유권 행사 가능

* 안정적인 주거 환경: 주변 주택가 및 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대

* 도심 접근성: 차량 접근성 양호 및 간선도로 인접

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균 약 2억 4천만 원을 기준으로, 18층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 고려하여, 시장 가격 범위 내에서 낙찰가를 형성하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.