나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31537 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-5 코앞 2동 지하1층 비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전북대학교' 남측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대임.

교통상황

대상토지까지 차량접근이 가능하고 시내간선도로상 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형으로 부설주차장임.

인접 도로상태

북측으로 왕복8차선 도로와 접하고 북동측으로 노폭 약4~5m정도 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 광로2류(폭 50m~70m)
(광로2-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한
법률>,부설주차장(주차장법 제19조 규정에의한 부설주차장전용부지임)<주차장법>,지적재조
사사업지구(2024-12-09)(금암2지구), <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설, 후첨""사진용지""참조.)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타: --

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1~7) 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 '전북대학교’남측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 간선도로상 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은
양호함.

건물의 구조

본건 1) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 중 제지하1층 제비101호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감,
내벽: 흡음재, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 카펫깔기 등 마감.

본건 2) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 중 제지하1층 제비102호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 강화유리 등 마감,
내벽 및 천장: 콘크리트 노출, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 타일붙임 등 마감.

본건 3,5) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 4층 중 제지하1층 제비101호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 등 마감,
내벽: 흡음재, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 카펫깔기 등 마감.

본건 4,6,7) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 4층 중 제지하1층 제비102호 外 로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 강화유리 등 마감,
내벽및천장: 콘크리트 노출, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 타일붙임 등 마감.

이용상태

본건 1,3,5) 영화관임.

본건 2,4,6,7) 공부상 휴게음식점으로 현재 공실상태임.

설비내역

본건 1,2,5,6,7) 스프링클러설비 되어있고 공용으로 위생설비, 급배수설비 되어 있음.

본건 3,4) 스프링클러설비 되어있고 공용으로 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

각 각 대체로 사다리형으로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 1~4) 남서측으로 노폭 약 4m정도의 도로(타인소유)와 접함.

본건 5~7) 남측으로 왕복 8차선 도로와 접하고 남서측으로 노폭 약 4m정도의 도로(타인소유)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금암동 668-5: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 특정용도제한지구(2025-02-20), 가축사육
제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
금암동 668-6: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 특정용도제한지구(2025-02-20),가축사육
제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구
역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
금암동 668-7: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 특정용도
제한지구(2025-02-20), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-1)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경
보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

기타: 본건 1~7 은 장기간 공실상태 등으로 본건 1,3,5 는 관리상태가 매우 열악한 상태이오니
입찰시 필히 현장을 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 8.은 지분매각
2. 목록 1,2.는 건축물대장상 위반건축물[주차장법 제19조의4(부설주차장의 용도변경 등 금지)위반-인근부설 주차장(금암동 728-209) 기능미유지)]로 등재됨
3. 목록 1,2.는 건축물대장상 위반건축물(무단 조경 훼손)로 등재됨
4. 목록 1,2.는 장기간 공실상태이며, 목록 1.은 관리상태가 매우 열악한 상태임
5. 목록 8. 지상에 소유자 미상의 제시외건물(주차시설)이 소재하며, 이로 인하여 토지 소유권 행사가 제한받는 경우 토지 가액은 29,460,060원(89,742,870원을 매각지분으로 나눈 금액, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31537 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-5 코앞 2동 지하1층 비101호

용도: 근린상가

감정가: 211,733,400원

토지면적: 755.89㎡ (약 228.67평)

토지지분: 249.4775㎡ (약 75.47평)

건물면적: 227.55㎡ (약 68.83평)

건물지분: 227.55㎡ (약 68.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 소재하며, 전북대학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대 및 상업지대로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

토지는 북측으로 왕복 8차선 도로와 접하고, 북동측으로는 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다. 건물은 남서측으로 노폭 약 4m 정도의 도로(타인 소유)와 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 부설주차장 전용부지입니다.

1.1. 5. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 칼라아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 지하 1층 비101호(제2종근린생활시설)입니다.

세부 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 본건 1,3,5호: 영화관으로 이용 중.

* 본건 2,4,6,7호: 공부상 휴게음식점으로 되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 6월 14일 접수된 을87 농업은행주식회사 근저당권입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나, 말소기준권리와 동일 시점이나 인수 조건으로 등기된 권리들이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하므로 권리분석 시 주의가 필요합니다. 인수되는 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 각종 근저당권 (전북대학교새마을금고, 전북은행, 농업협동조합중앙회, 우리은행, 인후신용협동조합 등)

* 각종 가압류 및 압류 (한국무역보험공사, 전북신용보증재단, 전북은행, 익산시 등)

* 근저당권부채권 압류 (파산자주식회사전북상호저축은행의 파산관재)

* (주의) 집합건물 등기부상 을17(2018.06.14)은 말소기준권리이나, 을17보다 앞선 권리 중 '인수'로 명시된 것은 없습니다.

1.2. 3. 말소되는 권리

말소기준권리(을87)보다 후순위로 등기되었거나, 말소기준권리와 함께 말소되는 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 명시된 임차인은 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 정보가 없을 경우 적용하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권

전북대학교 인근에 위치하여 젊은 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 노선상가지대로서 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

전북대학교를 중심으로 교육, 금융, 의료, 쇼핑 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 2. 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 위반건축물 존재

목록 1, 2호(주요 경매 대상 건물)는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 위반 내용은 주차장법 위반(인근 부설 주차장 기능 미유지) 및 무단 조경 훼손입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 시정명령 대상이 될 수 있습니다.

1.5. 2. 장기 공실 및 관리 상태

목록 1, 2호는 장기간 공실 상태이며, 특히 목록 1호는 관리 상태가 매우 열악한 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰 후 공실 해소 및 시설 개선에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

1.5. 3. 제시외 건물 및 토지 소유권 제한 가능성

토지(목록 8) 지상에 소유자 미상의 주차시설(제시외 건물)이 소재합니다. 이로 인해 토지 소유권 행사가 제한받을 경우, 토지 가액이 29,460,060원으로 조정될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.5. 4. 복잡한 권리관계

유동화 물건 및 공동담보로 진행된 경매로, 등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 복잡하게 설정되어 있습니다. 인수되는 권리들을 정확히 파악하고 총 금액을 산정하는 것이 매우 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북대학교 인근의 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 잠재적 가치는 있으나 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 위반건축물 등재, 장기간 공실, 열악한 관리 상태, 미상 제시외 건물 존재 등은 낙찰 후 인수 시 명확한 확인과 대비가 필요합니다. 또한, 다수의 인수되는 권리들은 낙찰가의 산정 및 추가 비용 발생 가능성에 영향을 미치므로, 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 전북대학교 인근 상업 지역으로 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 개발 가능성: 지역 개발 및 상권 활성화 시 투자가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 임의경매: 유동화 물건이나 채권자가 명확한 근저당권자이므로, 낙찰 후 권리관계 정리가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 211,733,400원을 기준으로, 인수되는 권리(채권 총액 확인 필수) 및 앞서 언급된 제반 리스크 요인(위반건축물, 제시외 건물, 공실 및 관리 상태, 권리관계 복잡성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었으나, 인수될 수 있는 채권액을 제외하고 보수적인 접근이 권고됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사 및 상세 권리분석을 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.