나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31547 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연감정 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재‘서신초등학교’남측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 아파트 등이 주를 이루는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 서측 인근으로 백제대로가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 2M정도의 도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(바구멀2)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외물건 (㉠~㉢) 및 제시외수목 (㉣)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 '전'으로 등재되어 있으나, 현황 '단독주택 건부지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 1/4 지분평가임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층건으로

1-가) 외 벽 : 몰탈 위 치장벽돌쌓기 등 마감.
내 벽 : 몰탈 위 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

1-나) 벽 체 : 몰탈 위 치장벽돌쌓기 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

1-가)는 단독주택, 1-나)는 창고로 이용 중임.

설비내역

본건 내부에 난방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 1/4 지분평가임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 물건(감정평가서상 ㉠~㉢), 제시외수목(감정평가서상 ㉣) 매각 포함
2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31547 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 14

용도: 단독주택

감정가: 316,468,300원

토지면적: 141.00㎡ (약 42.66평)

토지 지분: 35.25㎡ (약 10.66평)

건물면적: 50.62㎡ (약 15.31평)

건물 지분: 12.66㎡ (약 3.83평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (1/4 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각, 제시외 물건 및 수목 매각 포함.

2. 지분매각 (공유자우선매수권 행사 1회로 제한).

1.1. 입지조건

본건은 전주시 완산구 서신동에 위치하며, 서신초등학교 남측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 단독주택과 아파트가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 백제대로가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 동측으로 약 2미터 폭의 도로를 통해 진입이 가능합니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 서신초등학교 및 한솔유치원 상대보호구역, 도시 및 주거환경정비법상 정비구역(바구멀2)으로 지정되어 있습니다.

감정평가서상 본건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025-08-04 접수된 주식회사한국채권관리대부의 강제경매개시결정 (사건번호 2025타경31547)입니다.

등기부 요약상, 이 경매개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부 모두 동일한 권리 내역을 보이며, 협의분할에 의한 상속 등기 이후 진행된 경매입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강기원

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-14

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

권리분석 요약:

본건은 지분 매각이며, 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다.

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 임차인의 정확한 권리 관계 및 금전적 부담 여부는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 해당 임차인의 계약 조건에 따라 낙찰자가 부담해야 할 보증금 또는 임차권 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 현재 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무를 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 전주시 완산구 서신동에 위치한 단독주택으로, 주변 지역은 주거 지역입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '정윤빌라A동'이라는 다세대 주택의 거래 내역으로, 본건(단독주택)과는 건물 유형 및 주소가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

해당 JSON 정보의 다세대 주택 거래가는 면적별로 30,800,000원에서 105,700,000원 수준으로 나타났으며, 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건의 경우, 단독주택으로서 토지 지분(약 10.66평)과 건물 지분(약 3.83평)의 매각으로 진행되는 점, 그리고 공유자우선매수 신고 가능성이 있어 경쟁 구도가 일반 경매와 다를 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 서신초등학교 및 한솔유치원과 인접한 지역에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

차량 접근이 가능하고 백제대로와 인접해 있어 시내 접근성 또한 보통 수준입니다.

주변 편의시설 및 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역의 생활 편의성을 갖춘 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 지분이 아닌 1/4 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 기존 공유자가 최고가 입찰 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 공유물 분할이나 매각 시 다른 공유자와의 협상이 필수적임을 의미합니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 관련 문제 및 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (주의: 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력 있음)

정비구역 지정: 바구멀2 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성이 있으나, 구체적인 사업 진행 상황 및 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 서신동에 위치한 단독주택의 1/4 지분 경매 물건입니다.

입지상 교육 시설 및 도로 접근성이 양호하며, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성도 있습니다.

하지만 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 추가적인 확인 및 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

1/4 지분이지만, 정비구역으로 지정된 지역 내 단독주택이라는 점에서 장기적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

공유자 외 제3자의 입찰이 제한적일 경우, 합리적인 가격으로 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

임차인과의 원만한 협상 또는 명도 전략 수립이 가능하다면, 향후 재개발 시 이익을 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,468,300원이며, 이는 전체 물건에 대한 가치입니다. 따라서 본건의 1/4 지분에 대한 감정가는 약 79,117,075원 (316,468,300원 / 4)으로 산정됩니다.

제공된 주변 다세대 주택의 매매 정보는 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 시세 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 임차인과의 협상 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 본건의 1/4 지분 감정가인 약 79,117,075원을 기준으로, 예상되는 리스크 요인들을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 불확실성을 감안하여, 보수적으로 약 70,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

투자자는 반드시 현장 방문 및 임장 활동을 통해 물건 상태, 주변 환경, 임차인과의 직접적인 소통 가능성 등을 면밀히 조사하고, 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.