나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101756 [1] 부산광역시 북구 화명동 188 벽산강변타운 106동 18층 1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 부산도시철도2호선 ‘율리역’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 단지, 학교시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '율리역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

1995.11.17 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상18층 건 내 18층 1803호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수시설, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10), 제1종지구단위계획구역(2024-01-10), 주거용지(공동주택용지), 도로(접합), 상대보호구역(금곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명인재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

본건 아파트단지는 현칭 '벽산블루밍'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

-본건 아파트단지는 현칭 ’벽산블루밍‘ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1. 1.

사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101756 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 188 벽산강변타운 106동 18층 1803호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼성생명보험주식회사

1. 2.

면적 정보

토지면적: 33.77㎡ (약 10.22평)

토지 지분: 33.77㎡ (약 10.22평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.89㎡ (약 25.68평)

구분건물 감정평가 요항표 상의 전용면적은 84.89㎡로 표기되어 있습니다.

1. 3.

매각 대상

토지/건물 일괄매각

1. 4.

건축물 정보

사용승인일: 1995년 11월 17일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 18층 건물 내 18층 1803호

주요 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 - 벽지마감 등 추정, 창호 - 샷시창호

2.

입지조건

2. 1.

주위 환경

본 건은 부산광역시 북구 화명동 소재 부산도시철도 2호선 ‘율리역’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 공동주택 단지, 학교시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 양호합니다.

2. 2.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 ‘율리역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 3.

주변 시설

* 단지 내 어린이집 2곳(벽산강변어린이집, 꼬마숲어린이집)이 있습니다.

* 단지 인근으로 GS 편의점, 마트, 병원, 약국, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 있습니다.

* 율리역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, CGV 화명점도 가까운 거리에 있습니다.

* 화명생태공원, 낙동강변 레포츠 시설 등 휴식 및 여가 활동을 위한 공간도 존재합니다.

2. 4.

혐오시설 유무

조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 화명동 지역에 삼진여객 차고지가 있어 소음, 안전, 환경 민원이 발생한 사례가 있었으나, 현재는 해당 부지가 이전된 것으로 파악됩니다.

3.

권리분석

3. 1.

임차인 현황

임차인: 박윤선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 2일

대항력: 없음

비고: 현재 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3. 2.

말소기준권리

을10 근저당권 (삼성생명보험주식회사, 2023년 11월 17일 접수) 입니다.

3. 3.

등기부 요약

등기부등본상 현재 삼성생명보험주식회사가 근저당권 및 임의경매를 신청한 상태입니다.

경매 개시 결정 등기(2025년 8월 4일 접수)가 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 182,600,000원 (근저당 182,600,000원)

3. 4.

인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 미상)

3. 5.

인수 보증금 합계

0원

4.

상권분석

4. 1.

주변 상권

본 건은 부산 북구 화명동에 위치하며, 율리역 인근의 아파트 단지 중심 상권에 속합니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 약국, 음식점 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4. 2.

최근 시세 동향 (매매)

최근 2026년 6월 18일에 74.48㎡(약 22.53평)가 212,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 5일에 84.89㎡(약 25.68평)가 242,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 3일에 84.89㎡(약 25.68평)가 253,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 253,000,000원은 최근 최고가 실거래가와 동일한 수준입니다.

4. 3.

최근 시세 동향 (전월세)

2026년 3월 14일에 74.48㎡(약 22.53평)가 보증금 16,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 27일에 84.89㎡(약 25.68평)가 보증금 20,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 20일에 74.48㎡(약 22.53평)가 보증금 10,000,000원 / 월세 400,000원에 거래되었습니다.

5.

생활정보

5. 1.

주거 환경

본 건은 1995년 11월 17일에 사용 승인된 벽산강변타운 106동 18층 1803호입니다.

18층에 위치하여 조망권 확보 및 일조량 측면에서 유리할 수 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 복리시설이 있습니다.

5. 2.

편의시설

* 단지 인근에는 마트, 병원, 약국, 음식점, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 부산 도시철도 2호선 율리역이 인근에 있어 시내 접근성이 우수합니다.

* 화명역 주변으로 다양한 숙박 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 3.

교육 환경

본 건은 금곡고등학교, 금명중학교, 화명인재유치원 등의 상대보호구역 내에 위치합니다.

초등학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 주변은 초등학교가 근접해 있는 경우가 많습니다.

6.

잠재적 리스크

6. 1.

건축 연식

1995년 사용 승인된 아파트로, 건축 연령이 약 30년가량 되었습니다. 노후화로 인한 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 2.

건물 관리

대규모 단지(1044세대)로, 전반적인 단지 관리 상태 및 향후 재건축/리모델링 가능성 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 3.

시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 실제 낙찰가 및 향후 매도 시 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

7.

종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 화명동에 위치한 아파트로, 도시철도 2호선 율리역 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

18층 고층에 위치하여 일조권 및 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다.

말소되는 권리만 존재하여 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

건축 연령이 30년 가량 되었으나, 꾸준한 관리가 이루어진다면 장기적인 거주 또는 투자 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

8.

투자 포인트

8. 1.

입지 조건

부산 북구 화명동은 부산 도시철도 2호선 라인을 따라 발달한 신흥 주거 지역으로, 교통망 확충 및 편의시설 증가로 꾸준한 주거 수요를 유지하고 있습니다.

8. 2.

교통 및 생활 인프라

2호선 율리역 역세권에 위치하며, 단지 주변에 마트, 병원, 학교 등 필수 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8. 3.

안정적인 권리관계

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 명확한 권리관계를 바탕으로 투자가 가능합니다.

8. 4.

최근 시세 반영

감정가 253,000,000원이 최근 실거래가 최고가와 동일한 수준으로, 시세 대비 합리적인 접근이 가능합니다.

9.

예상 입찰가

9. 1.

시세 분석 기반

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 판단됩니다.

현재 감정가는 253,000,000원으로, 최근 거래된 84.89㎡(25.68평) 물건이 242,500,000원 및 253,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 이 가격대가 시세의 상단으로 보입니다.

9. 2.

입찰가 산정

인수 보증금 0원을 고려하여, 현재 시세 및 낙찰 가능성을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 시세보다 약간 낮은 가격으로 접근하여 낙찰 가능성을 높이고, 향후 시세 상승 또는 시세 대비 저평가된 가격에 매수하여 시세 차익을 얻을 수 있는 전략입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 단지 내 유사 물건의 최근 거래 동향, 경매 당시 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.