나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2782 [1] 부산광역시 사하구 감천동 315-2 남성타워아파트 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '감천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 제1층 제107호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비,난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 급경사지대 내 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 사하구 감천동 315-2 남성타워아파트 1층107호

* 물건종별: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 1층 107호 (감정평가서 기준)

* 이용상태: 공동주택(아파트)

1.2. 면적 및 감정가

* 토지면적: 37.66㎡ (약 11.39평)

* 토지지분: 37.665㎡ (약 11.39평)

* 건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평) (일반적으로 분양면적 기준일 가능성이 높으며, 전용면적은 별도 확인 필요)

* 감정가: 122,000,000원

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경2782 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 한국주택금융공사 (기타 채권자 다수 존재)

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '감천초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 동측으로 노폭 약 12M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황

* 토지는 북서하향의 급경사지대 내에 위치한 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 소멸 여부

* 말소기준권리인 국민은행 근저당(접수일자: 2019-11-06, 을8) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리 내역은 확인되지 않습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 홍성헌 (1995-02-07), 손선익 (1997-12-20, 매매)

* 주요 채권 현황 (말소기준권리 포함):

* 국민은행 근저당: 50,600,000원 (2019-11-06)

* 국민은행 근저당: 46,200,000원 (2019-11-06)

* 장은숙 근저당: 12,000,000원 (2022-05-10)

* 부산신용보증재단 가압류: 45,416,610원 (2023-04-14)

* 한국주택금융공사 임의경매: 47,005,560원 (2025-07-31)

* 장은숙 임의경매: (사건번호 2025타경2638, 2025-08-07)

* 신한카드 가압류: 19,546,209원 (2025-08-13)

* 서울보증보험주식회사 근저당권부채권압류: (2026-02-23)

* 등기부 채권 총액 합계: 173,762,819원

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 상세한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 근린생활시설이 주위에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특징

* 부산 사하구 감천동은 주거 지역으로, 감천초등학교를 중심으로 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 본건은 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 감천초등학교와 인접해 있으며, 해당 구역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

* 본건은 중복사건으로, 경매 진행 과정 및 낙찰 시점에 영향을 줄 수 있으므로 관련 법률 검토 및 전문가 상담이 필요합니다.

6.2. 건축물 정보 불일치

* 감정평가서상 건물 구조는 '철근콘크리트조'이나, 건축물대장(JSON)상으로는 '블록구조'로 기재되어 있습니다.

* 또한, 감정평가서상으로는 '공동주택(아파트) 이용중'이나, 건축물대장(JSON)상 용도는 '공장'으로 확인되어 상이한 정보가 존재합니다.

* 이러한 정보의 불일치는 향후 재산세 등 세금 문제, 건물 증개축 제한, 소유권 행사 등에 있어 법적 문제 또는 제약이 발생할 소지가 크므로, 등기부등본 및 건축물대장의 정확한 내용 확인과 전문가의 상세한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.3. 건물 노후화

* 건축물 사용 승인일이 1971년으로, 건물이 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이는 유지보수 비용 증가 및 건물 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

* 임차인 현황상 보증금 합계는 0원이나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 권리 관계를 현장 방문 등을 통해 상세히 파악해야 합니다.

6.5. 토지 경사

* 북서하향의 급경사지대 내에 토지가 위치하여, 토지 이용이나 건물 안정성에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 2,200만 원입니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 건축물대장상의 용도 및 구조와 감정평가서 상의 내용이 상이하며, 건물이 노후화되었을 가능성이 있다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 말소기준권리 이하 채권들은 소멸 예정이나, 중복 사건 및 확인되지 않은 임대 관계 등은 입찰 시 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 물건으로 일반적인 수요층 확보가 용이합니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 건축물대장 상의 오류 등 특이사항으로 인해 일부 입찰자들이 기피할 경우, 경쟁률 하락으로 인해 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항이 반드시 선행되어야 합니다.

* 최근 주변 아파트 실거래가 및 매물 시세에 대한 면밀한 조사.

* 건축물대장 상의 용도 및 구조 불일치 문제에 대한 명확한 소명 또는 해결 방안 확인.

* 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 관리 상태, 주변 환경 등에 대한 상세 조사.

* 중복 사건, 건물 노후화, 토지 경사 등 잠재적 리스크에 대한 충분한 고려.

주의: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하나, 본 건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 별도의 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.