나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5671 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1388-4 대우마리나아파트 111동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 ""부산도시철도 2호선 동백역"" 남서측 인근에 위치하는 대우마리나아파트 제111동 제10층 제1001호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 동백역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 10층 1001호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 8필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비가 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1388-4 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
1388-7 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
1430 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
993-6 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>
993-4 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>
993-13 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>
993-12 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>
993-18 : 제3종일반주거지역, 아파트지구(상세사항 별도문의:건축과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5671 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1388-4 대우마리나아파트 111동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 1,011,000,000원

토지면적: 50.27㎡ (약 15.2평)

건물면적: 84.22㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 동백역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 해운대해변로에 접한 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본건에는 다수의 권리가 설정되었으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2003년 9월 27일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)입니다.

* 등기부상 총 채권액은 243,997,709원입니다.

* 집합건물 등기부 요약상, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다양한 권리들이 설정되었다가 말소되었거나 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 개요 부분은 공란으로 기재되어 있음)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 해운대구 우동은 부산의 대표적인 주거 및 관광 중심지입니다.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 자연림 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 다수 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 동백역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 해원초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 자연림이 인접해 있어 생활 편의성과 쾌적성을 동시에 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 대우마리나아파트는 1991년에 사용승인된 아파트로, 총 21개동 1164세대로 이루어진 대단지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차 및 이해관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 점유자가 있는지, 보증금/차임 등 구체적인 임대차 조건이 확인되지 않아 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 변수를 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 아파트지구로 지정되어 있으며, 대로2류 도로(폭 30m~35m)에 접합하는 등 일부 제한사항이 있으나, 공동주택 건부지로서 이용에는 문제가 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 대우마리나아파트 경매 물건입니다. 동백역 역세권이며, 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다. 감정가는 10억 1,100만원이나, 최근 동일 면적대의 아파트 매매 사례가 10억 8,500만원에서 13억 5,000만원에 형성되어 있어 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 중복사건이라는 점에서 명도 및 절차 진행에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대구 우동, 동백역 초역세권으로 교통 및 생활 인프라가 매우 뛰어납니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어, 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 대우마리나아파트는 지역 내 인지도가 높은 브랜드 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,011,000,000원입니다. 최근 2026년 5월 및 6월에 거래된 동일 면적(84.2249㎡)의 실거래가는 1,085,000,000원, 1,130,000,000원, 1,350,000,000원으로 조사되었습니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 1,050,000,000원에서 1,150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 명도 진행 상황 및 법원 진행 절차 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.