나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경695 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 642-1 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '반송여자중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 4호선 '윗반송역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트 및 보록크조 스라브가 지하1층 지상4층건 내 제3층 제303호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 알루미늄샷시 및 목재 이중창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경695 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 642-1 3층 303호

건물구조: 철근콘크리트 및 브럭조, 지하1층 지상4층 건물 중 제3층 제303호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 67,000,000원

토지면적: 30.25㎡ (약 9.15평)

건물면적: 50.54㎡ (약 15.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑2, 갑3, 갑4)

* 근저당 (하나은행, 2019-07-29, 33,000,000원 - 말소기준권리)

* 가압류 (신한카드, 하나카드)

* 임의경매 개시결정 (하나은행, 2025-08-01)

* 등기부 채권 총액: 63,977,190원

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '반송여자중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 4호선 '윗반송역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본 건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

1.2. 2.말소기준권리

2019년 7월 29일자 하나은행 근저당권 (설정액 33,000,000원)

1.2. 3.선순위 권리

하나은행 근저당권

1.2. 4.후순위 권리

신한카드 및 하나카드 가압류, 하나은행 임의경매 개시결정 등.

1.2. 5.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 조사 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 및 사용 관계는 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 근린생활시설

다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.3. 2.최근 거래 사례 분석

* 2026년 5월 4일 거래: 전용면적 약 50.37㎡ (약 15.24평) 다세대주택이 49,000,000원에 거래되었습니다. 본 건 건물면적(50.54㎡)과 매우 유사합니다.

* 2026년 7월 3일 거래: 전용면적 약 37.585㎡ (약 11.37평) 다세대주택이 41,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일 거래: 전용면적 약 64.45㎡ (약 19.49평) 다세대주택이 90,000,000원에 거래되었습니다. (건물명: 조흥그린빌라B동C동, 본건과 동일한 빌라 단지일 가능성 있으나, 지번 및 일부 정보 상이하여 참고만 함)

1.3. 3.시세 분석

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 본 건과 유사한 면적(약 50㎡)의 다세대주택은 4,900만원 내외에서 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 시세 파악이 가능합니다.

감정가 67,000,000원은 최근 거래된 4,900만원 대비 높은 편으로, 감정 시점과 현재 시장 상황을 고려한 가격 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

* 교육시설: 반송여자중학교 인근 위치.

* 교통시설: 윗반송역 (지하철 4호선), 시내버스 정류장 인접.

* 상업시설: 다양한 근린생활시설 이용 가능.

1.4. 2.건물 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1981년/1982년 준공으로 건물 노후도가 상당함 (약 45년). 유지보수 필요성 증대.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 향후 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 실제 거주자나 임차인과의 명도 관련 분쟁 가능성. (반드시 명도 절차 확인 및 대비 필요)

* 주변 환경: 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았으나, 지속적인 관심 필요. (주변 개발 계획 등 고려)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반송동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 건물 노후도와 임대 관계 미상인 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이가 존재하므로, 경매 참여 시 신중한 가격 책정이 요구됩니다.

유사 면적의 최근 거래가 4,900만원 선임을 고려할 때, 안전한 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 내 비교적 저렴한 가격으로 진입 가능한 주거용 부동산.

* 소형 면적으로 실거주 또는 1인 가구 임대 수익형으로 활용 가능성.

* 안정적인 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 67,000,000원입니다.

최근 유사 면적 (50.37㎡) 실거래가 49,000,000원을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 권리 관계가 명확한 점을 감안하면, 수익률을 확보하기 위한 입찰 전략이 필요합니다.

보수적인 접근으로, 유사 면적 거래 사례(4,900만원)와 감정가(67,000,000원) 사이에서 적정 가치를 산정해야 합니다.

현 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 55,000,000원에서 60,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 82% ~ 90% 수준입니다.

실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.