나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10435 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 196-17 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①~⑦,⑨,⑪~⑬은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 소재 '밀양용전일반산업단지'
북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 중소형 공장이 밀집한 공업지대로 제반 주위
환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,③,⑫,⑬: 완경사지세 내 4필지 일단의 부정형 토지로서 '공업용 건부지' 상태임.
- 기호 ②,④,⑤,⑥,⑦: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '도로' 상태임.
- 기호 ⑨: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '공업용 건부지' 상태임.
- 기호 ⑪: 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 '도로' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,③,⑫,⑬ : 4필지 일단의 토지 북측으로 아스콘 포장도로(기호 ⑪) 소재함.
- 기호 ②,④,⑤,⑥,⑦,⑪ : 본건이 도로임.
- 기호 ⑨ : 본건 북측으로 아스콘 포장도로(기호 ⑪) 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,②,③,⑤,⑥,⑦

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ④,⑨,⑫,⑬

계획관리지역(2017-04-27), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소
젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑪

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

기호 ①,⑨,⑫,⑬ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물
소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 물건이 경매대상에서 제외되어 토지에
영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고
하시기 바람.

공부와의 차이

기호 ⑪은 제시목록 상 지목이 '공장용지' 이나 현황 '도로' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①,③,⑫,⑬은 4필지 일단의‘공업용 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상
불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였음.

- 기호 ②,④,⑤,⑥,⑦은 전체 소유권 중‘주식회사 창신산업’지분만의 평가로 평가대상
지분만의 위치확인이 곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분
비율에 의하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,⑨ 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 컨테이너, 구조물, 이동식 창고, 제시외
기계기구 등이 소재하나 이전의 용이성, 공장저당 미포함 등을 이유로 평가에서 제외하였
으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ⑧ : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로

주기둥 : H-Beam 580×300mm
벽 체 : 하단 조적 위 판넬 잇기 등 마감.
바 닥 : 콘크리트 포장 마감.
창 호 : 샤시창호임.

- 기호 ⑩ : 일반철골구조 그라스울판넬(경사)지붕 단층 건으로

주기둥 : H-Beam 450×200mm
벽 체 : 판넬 잇기 등 마감.
바 닥 : 콘크리트 포장 마감.
창 호 : 샤시창호임.

- 기호 ⑩-1: 철근콘크리트구조 2층 건으로

외 벽 : 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
바 닥 : 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

- 기호 ⑧ : '공장' 상태임.
- 기호 ⑩ : '자원순환관련시설(폐기물재활용시설)' 상태임.
- 기호 ⑩-1 : '사무실, 직원숙소' 상태임.

설비내역

- 기호 ⑧,⑩ : 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있음.
- 기호 ⑩-1: 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

토지의 상황

'토지 감정평가요항표' 참고.

건물의 구조 및 현상

'건물 감정평가요항표' 참고.

기계/기구의 현상

Hoist Crane, 수변전설비로서 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(8-1, 10-1) 및 제시외 구축물(13-1), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 각 포함.
-[목록2, 4~7] 지분매각임.
-[목록11] 공부상 '공장용지'이나 현황 '도로'임.
-지상에 소재하는 컨테이너, 구조물, 이동식 창고, 제시외 기계기구 각 매각제외(감정평가서 참조).
-재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10435 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 196-17

용도: 공장

감정가: 3,358,654,000원

토지면적: 8,036.00㎡ (약 2,431평)

건물면적: 2,037.00㎡ (약 616평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

* 소재지는 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 196-17번지이며, 주변은 중소형 공장이 밀집한 공업지대로 형성되어 있습니다. [cite: provided text]

* 본건은 밀양 용전일반산업단지 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: provided text]

* 밀양 용전일반산업단지는 영남권 대도시와의 근접성이 좋고 편리한 교통망을 갖춘 것으로 평가받고 있습니다.

* 토지는 일부 '공업용 건부지'와 '도로' 상태로 이용되고 있으며, 완경사 지세입니다. [cite: provided text]

* 인접 도로 상태는 양호하며, 아스콘 포장도로가 소재합니다. [cite: provided text]

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역에 해당합니다. [cite: provided text]

* 교통 상황은 관내 대중교통 사정을 고려 시 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: provided text]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2018년 4월 25일자 우리은행 근저당 (을18, 을36)입니다. [cite: provided text]

* 현재 진행 중인 임의경매는 2025년 8월 5일자 유아이제사십차유동화전문유한회사에 의한 것입니다. [cite: provided text]

* 등기부채권 총액은 2,280,000,000원입니다. [cite: provided text]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (구체적인 내용은 물건명세서 참고 필요) [cite: provided text]

* 임차인 현황:

* 주식회사리싸이텍: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2020-08-06, 대항력 있음.

이 임차인은 대항력이 있으므로, 매수인이 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 제이디에너지주식회사: 보증금 0원, 차임 6,000,000원, 전입/사업일자 2022-01-12, 대항력 없음.

이 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 대상이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 밀양 용전일반산업단지 인근에 위치한 공업지대로, 주변에 중소형 공장들이 밀집해 있습니다. [cite: provided text]

* 이 지역은 뿌리산업 특화단지로 지정되어 관련 기업들이 입주하여 운영 중인 것으로 파악됩니다.

* 산업단지 인근 지역으로, 생산 및 물류 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 일반적인 주거 생활 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설과의 접근성이 중요합니다.

* 주변 공업지대 형성으로 인해 산업 관련 종사자들의 이동이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰되지 못한 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

* 대항력 있는 임차인(주식회사리싸이텍)이 존재하며, 해당 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. [cite: provided text]

* 등기사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

* 목록11번 토지는 공부상 '공장용지'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. [cite: provided text]

* 일부 필지(목록2, 4~7)는 지분 매각이므로, 전체 소유권 확보 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

* 제시외 건물(8-1, 10-1), 구축물, 기계기구 등은 포함 매각이나, 컨테이너, 구조물, 이동식 창고, 제시외 기계기구 등은 매각에서 제외되므로, 인도 범위를 명확히 확인해야 합니다. [cite: provided text]

* 인근 지역에 삼랑진 공공하수처리시설이 위치해 있으나, 본건과의 정확한 거리 및 영향은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시의 산업단지 인근에 위치한 공장 용도로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 사업장으로 활용 가치가 있습니다. 하지만 재매각 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 소멸되지 않는 권리(지상권), 공부상 지목과 현황의 차이, 일부 지분 매각 등의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 및 지상권의 구체적인 내용 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 밀양 용전일반산업단지 인근의 공업지대에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 면적(8,036.00㎡)과 건물 면적(2,037.00㎡)을 보유하고 있어, 운영 규모가 있는 사업체에 적합합니다.

* 재매각 물건으로, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 생산 시설(공장, 자원순환관련시설) 및 사무실/숙소 등 복합적인 용도의 건물이 있어 활용도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가(3,358,654,000원) 외에도 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 재매각 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 가능성, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 일부 지분 매각이라는 리스크 요인들이 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 이러한 위험 요인들을 감안할 때, 입찰자는 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.