나이스옥션 법원경매 통영 2025타경568 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1278 덕산2차아파트 1동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남동측에 위치하는 덕산2차아파트 1동 5층 504호로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건중 5층 504호로서,
외 벽 : 치장콘크리트 위 페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재 등으로 인하여 내부는 조사치 못하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 4면으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며, 주 진출입로는 서측에 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경568 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1278 덕산2차아파트 1동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 67,000,000원

* 토지면적: 43.21㎡ (약 13.07평)

* 건물면적 (전용면적): 49.72㎡ (약 15.04평)

* 건물 개요: 덕산2차아파트, 1989년 11월 16일 사용승인, 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 분양면적: 제공된 정보에는 본건의 전용면적(49.72㎡)은 명시되어 있으나, 분양면적은 별도로 기재되어 있지 않습니다. 일반적으로 분양면적은 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 토지 4면으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며, 주 진출입로는 단지 서측에 위치합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 진목초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2022년 01월 25일 국민은행 근저당권(금 59,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 김혜숙 (2011.03.02), 성민수 (2021.01.12, 매매 금 48,000,000원)

* 근저당: 국민은행 (2022.01.25, 금 59,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 케이비캐피탈 (2024.02.08, 금 6,703,488원) - 말소

* 가압류: 제이비우리캐피탈 (2024.03.27, 금 4,330,778원) - 말소

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025.08.05, 금 56,253,391원) - 말소

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 건 경매로 인해 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없다고 명시되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 정확한 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 금액이 미상이라도 거주자 또는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 명도 저항 발생 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다. 또한, 도보 거리 내에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포되어 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

* 지역 특성: 공동주택 위주의 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 남동측에 진목초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 단지 내 관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주차: 아파트 총 주차 대수는 250대(지상 4대, 지하 0대)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1989년 사용승인된 아파트로, 건축 후 37년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태를 파악하지 못했습니다. 실제 내부의 파손, 하자, 불법 건축물 존재 여부 등을 확인하기 위한 추가 조사가 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 덕산2차아파트 5층 물건으로, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고 교통 또한 양호한 편입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 아파트가 6,000만원 내외에서 거래되고 있으며, 감정가 6,700만원과 비교할 때 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다. 그러나 현장 조사 시 내부 상태를 확인하지 못했고 임대 관계가 미상이어서 이에 대한 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 1989년 준공된 아파트로 건물 노후화에 대한 부분도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하며, 주변 공동주택 및 근린생활시설로 인해 주거 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 1월, 3월, 5월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 거래가는 4,000만원에서 6,000만원 사이로 나타났습니다. (다만, 2026년 3월 25일자 4,000만원 거래는 특이사항이 있을 수 있어 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.)

본건의 감정가는 67,000,000원이며, 5층이라는 층수 이점을 고려할 때 6,000만원 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

내부 상태 미확인, 임대차 관계 불확실성 등 리스크 요인을 감안하여,

입찰 희망가는 보수적으로 접근하여 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 검토하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.