나이스옥션 법원경매 통영 2025타경569 [1] 경상남도 거제시 아주동 370-1 미진참사랑아파트 101동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 동측으로 인접해 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 5층 506호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필 일단의 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(아주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2019-08-09)(아주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(아주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(2)는 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
절대보호구역(2019-08-09)(아주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(아주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경569 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 아주동 370-1 미진참사랑아파트 101동 5층506호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 72,000,000원

토지면적: 34.59㎡ (약 10.47평)

토지지분: 34.5865㎡ (약 10.47평)

건물면적: 53.20㎡ (약 16.09평)

건물지분: 53.2049㎡ (약 16.09평)

대지권: 토지/건물 일괄 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 동측으로 인접해 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 도로망 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 대지권의 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 일부 구역은 소로, 중로 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 아주초등학교와 관련된 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 5월 8일에 접수된 국민은행 근저당권(채권금액: 100,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 31일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상되나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 변동 내역이 있으며, 가장 먼저 등기된 근저당권(국민은행, 2017-05-08)이 말소기준권리로서 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 경매개시결정은 국민은행에 의해 2025년 8월 5일에 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 100,800,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 거제시 아주동 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 아주초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 및 도로망 접근성이 보통 수준이며, 주변에 상업시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 현재까지 파악된 혐오시설이나 특별한 상권 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 미진참사랑 아파트

준공년월: 2001년 9월

총 세대수: 218세대 (101동)

주차 대수: 총 142대 (지상 2대, 지하 6대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

아주초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었습니다. 경매 진행 및 입찰 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법적 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대) 등 일부 제한 사항이 존재하나, 아파트 거주 및 일반적인 생활에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 정지영 씨는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 거제시 아주동 소재 미진참사랑아파트는 초등학교 인접, 단지 내 기본적인 편의시설 등을 갖춘 주거용 아파트입니다. 2001년에 건축되어 연식이 다소 있으나, 관리가 잘 되어 있다면 준수한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 권리상 인수할 부담이 없고, 임차인 관련 위험 요소도 없는 상태입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 아주초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 단지 내 기본적인 편의시설 및 주차 공간 확보.

* 권리 분석상 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 아주동 일대의 주거 선호도 및 향후 지역 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(약 53.20㎡)의 거래 사례가 2026년 6월에 43,000,000원으로 확인되었습니다. 동일 평형의 다른 거래 사례(59.96㎡)는 2026년 3월 56,000,000원, 2026년 4월 65,000,000원에 거래되었습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 보증금 인수액은 없습니다.

제공된 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 경우 실거래가격을 기준으로 낙찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 동일 면적 거래 사례인 43,000,000원과 감정가 72,000,000원 사이에서 시세 조사를 통해 최종적인 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세기준으로 50,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 정확한 판단을 위해서는 주변 아파트의 최근 실거래가 및 시장 동향을 면밀히 추가 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.