나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31063 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 168-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.08.08

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1 ) 일반철골구조 판넬지붕 단층건(층고 약6m)으로서,
(사용승인일 : 2015.12.21)
외 벽 : 판넬 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 1) : 창고(저온저장소, 냉동저장소 등) 및 근린생활시설(사무실, 제조업소)로 이용
중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, LPG 가스, 냉방시설 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

기호 1) 건물 지붕에 제시외 태양광 시설이 1식 존재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정 의견'의 비고란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요함.
-건물만 매각. 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명.
-대상물건 건물운영에 필요한 내,외부 시설은 건물에 포함하여 평가함.
-제시외 공작물(감정서상 ㄱ 태양광 발전설비) 매각포함.
-갑구 순위번호 1-2번 금지사항등기상 양도시 중앙행정기관의 장의 승인이 필요한지 여부와 관련하여 중앙행정관서의 장이 정하는 기간(등기부상 2025년 12월 28일)이 지난 경우에는 승인이 필요하지 않다는 2025.09.16.자 사천시 사실조회 회신서 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31063 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 168-1

용도: 창고시설 (저온저장소, 냉동저장소, 사무실, 제조업소 등)

감정가: 313,620,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 규모

건물면적: 360.00㎡ (약 108.89평)

건물지분: 360㎡

매각대상: 건물만 매각 (토지 불포함)

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층건 (층고 약 6m)

사용승인일: 2015년 12월 21일

건물 외벽: 판넬 등 마감

건물 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

건물 창호: 샷시창 구조

1.3. 주요 시설 및 설비

주요 이용상태: 창고시설 및 근린생활시설 (사무실, 제조업소)

내외부 시설: 제반 위생 및 급배수 설비, LPG 가스, 냉방시설 등 건물 운영에 필요한 제반 시설 포함

부합물 및 종물: 건물 지붕 태양광 발전설비 포함 (제시외 공작물)

1.4. 등기부 현황

소유권 보존: 사천시친환경생산자영농조합법인 (2015.12.28)

주요 권리사항: 다수의 가압류 (신용보증기금, 경남신용보증재단, 농협은행, 농림수산업자신용보증기금, 근로복지공단, 차종환), 압류 (국민건강보험공단, 사천시), 근저당 (사천시, 376,474,000원)

강제경매 개시: 신용보증기금 (2025.07.18, 창원지방법원 진주지원 2025타경31063)

총 등기부채권액: 686,984,800원

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

경상남도 사천시 정동면 예수리에 위치하며, 이 지역은 사천강이 흐르는 비옥한 농촌 지역과 아파트 밀집 지역이 혼합된 도농복합형 도시의 특성을 보입니다. 동부는 농촌 지역, 서부는 사천읍과 인접하여 주거 기능이 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

정확한 교통망 정보는 추가 조사가 필요하나, 일반적으로 사천시는 남해안에 위치하며 고속도로IC(사천IC, 사천IC)가 인접하여 육상 교통 접근성이 양호합니다. 이 지역은 항공 산업이 발달한 사천시의 산업 배후지 역할을 할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 현황

과거 예수리 일대에 대규모 아파트 건설 사업이 추진되었으나, 7년간 공사가 착수되지 않아 2024년 9월 사업계획 승인이 취소된 사례가 있습니다. 현재 주변 산업단지 재생 사업이 진행 중이며, 이는 지역 산업 구조 개편과 관련 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 사항

* 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다.

* 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 건물의 토지 사용에 대한 법적 권리가 불확실함을 의미하며, 중요한 인수 사항이 될 수 있습니다.

* 등기부상 다수의 가압류, 압류, 근저당이 설정되어 있으나, 강제경매 개시 결정으로 인해 이러한 권리들은 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. (다만, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 법정지상권이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.) [참고: 물건명세서]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 03월 14일

* 대항력: 있음 (임차인이 소유자보다 우선하는 대항력을 가지고 있습니다.)

* 배당신고일자: 2026년 04월 24일

3.3. 인수되는 보증금

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 10,000,000원이 존재하며, 배당 절차를 통해 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업 및 경제 특성

사천시는 항공우주 산업의 중심지로 발전하고 있으며, 다수의 산업단지가 조성되어 있습니다. 정동면은 이러한 산업단지와 인접하거나 관련 산업을 지원하는 배후 지역으로서 기능할 수 있습니다. 본 물건의 창고시설 용도는 이러한 산업 활동 지원 및 물류의 중심지로 활용될 수 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물은 창고시설(저온저장소, 냉동저장소 등) 및 근린생활시설(사무실, 제조업소)로 이용 중으로, 다양한 산업 활동을 지원할 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다. 지붕에 설치된 태양광 발전설비는 운영 비용 절감 또는 추가 수익 창출에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

정동면 지역에는 반룡공원, 항공우주테마공원 등 공공 휴식 공간이 있으며, 사천시 근로자종합복지관 등 지역 주민을 위한 시설도 있습니다. 사천시청, 법원 등 행정기관은 사천읍에 위치합니다.

5.2. 환경 및 기반 시설

사천 지역은 산림과 해안이 어우러진 자연환경을 가지고 있으며, 다수의 강과 하천이 있어 농업 용수 및 수리 이용이 용이합니다. 사천하수처리장이 가동되어 생활 오폐수 처리 능력을 확보하고 있으며, 친환경 시설로 조성되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불확실성

가장 중대한 리스크는 건물을 위한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 매수인이 건물을 사용, 철거 또는 재건축하는 데 법적 제약을 초래할 수 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용료 지급 또는 별도의 토지 매입이 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 박 씨는 2023년 3월 14일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 배당받지 못하는 보증금이 있다면 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다. 보증금 10,000,000원에 대한 확인 및 대응 방안이 필요합니다.

6.3. 건물만 매각

토지가 매각 대상에서 제외됨에 따라, 건물 사용을 위한 토지 소유자와의 관계 설정이 필수적입니다. 이는 향후 건물 관리 및 활용에 있어 주요 변수가 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련 이슈

사천시 지역에서는 과거 폐기물처리시설, 동물화장장 등의 혐오시설 입지 추진에 대한 주민들의 강력한 반발 사례가 있었습니다. 비록 본 물건 소재지인 정동면 예수리 인근에서 직접적인 혐오시설 입지 문제는 검색되지 않았으나, 넓은 의미에서 이러한 지역 사회의 민감성을 인지할 필요가 있습니다. (참고: 사천하수처리장은 친환경 시설로 조성되었습니다.)

6.5. 높은 채무 부담

등기부채권 총액이 6억 8천만원 이상으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 개시의 배경을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 정동면 예수리에 위치한 창고시설로, 약 108.89평 규모의 건물과 태양광 발전설비가 포함되어 있습니다. 최근까지 창고, 저온저장고, 사무실 등으로 활용되었던 점은 사업적 가치를 보여줍니다. 그러나 건물이 토지와 분리되어 매각되며, 이에 따른 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다. 높은 권리총액과 복잡한 권리 관계도 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사천시의 산업 발전 잠재력과 연계된 창고 및 물류 시설로서의 활용 가능성.

* 실사용 목적 (저온저장, 제조업 등)으로 활용 시, 본 건물 자체의 효용성.

* 일부 포함된 태양광 발전 설비로 인한 에너지 비용 절감 또는 부가 수익 창출 가능성.

* 만약 법정지상권 문제가 해결되거나, 토지 사용에 제약이 적은 조건이 확인된다면, 비교적 낮은 낙찰가로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 313,620,000원에서 법정지상권 불확실성, 대항력 있는 임차인 존재, 건물만 매각이라는 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 10,000,000원은 잠재적 인수 위험으로 간주됩니다. 이러한 불확실성을 고려할 때, 감정가의 60~70% 수준 (약 188,172,000원 ~ 219,534,000원) 내외에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 단, 법정지상권의 실질적 부담 정도에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있으므로, 현장 조사와 법률 검토를 통해 정확한 위험 요소를 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.