나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31052 [1] 경상남도 사천시 동금동 325-12 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 동금동 소재 "통창공원" 서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 불가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 주거나지임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 2.5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

-부동산현황조사보고서에 의하면 본건 현황 일부도로임.
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31052 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동금동 325-12

용도: 대지

감정가: 50,342,400원

토지면적: 121.60㎡ (약 36.78평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 동금동 소재 "통창공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 불가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 사다리형 평지로서 주거나지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 2.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2017-08-31), 가축사육제한구역(2022-10-06)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을4. 근저당권. 접수일자 2012-07-05. 권리자 농업협동조합자산관리회사. 채권금액 39,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1-1. 소유권변경 (허기열)

* 갑2. 소유권이전 (박영환)

* 갑5. 소유권이전 (한주부동산경매주식회사)

* 을4. 근저당권 (농업협동조합자산관리회사) - 말소기준권리

* 을5. 지상권설정 (진주원예농업협동조합) - 말소

* 갑8. 임의경매 (진주원예농업협동조합) - 해당 경매개시결정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부요약상 을5 지상권은 말소 처리되어 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 대상 물건은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업시설보다는 전원적인 주거 및 농업 환경이 특징입니다.

용도지역: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발의 잠재력은 존재하나, 현재의 주변 환경 및 교통 여건을 고려할 때 즉각적인 상권 활성화는 어려울 수 있습니다.

접근성: 차량 접근이 어렵고 대중교통 사정이 보통인 점은 상권 이용객 및 종사자의 접근성을 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 불가하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

편의시설: 주변 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 소규모 지역 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 유무는 제공된 정보로는 확인이 불가하며, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 일부 도로: 부동산 현황 조사 보고서에 따르면 본건 토지의 일부가 현재 도로로 이용되고 있다는 점은 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

위치 및 경계 불확실성: 정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 계획 수립 및 재산권 행사 시 중요한 부분입니다.

차량 접근성 제한: 차량 접근이 어려운 입지 조건은 물건의 활용도 및 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 가능성: 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되었으나, 등기부상 말소된 것으로 표기되어 있어 이에 대한 법률적 검토 및 확인이 필수적입니다. 권리관계의 최종 확정을 위해서는 전문가와 상담이 필요합니다.

토지 이용 제한: 일반상업지역이나 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 특정 용도의 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 사천시 동금동에 위치한 토지로서, 감정가는 50,342,400원, 면적은 121.60㎡(약 36.78평)입니다. 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역 내에 있으며, "통창공원" 인근에 자리 잡고 있습니다. 토지는 사다리형 평지이며 서측으로 2.5m 포장도로와 접해 있습니다.

주요 리스크 요인으로는 토지 현황 일부가 도로로 사용되고 있어 정확한 측량이 필요하며, 차량 접근성이 좋지 않다는 점이 있습니다. 또한, 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 등기부상 말소 처리된 점은 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재의 입지 및 교통 여건을 고려할 때, 투자 시 신중한 접근과 장기적인 관점이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역 지정으로 인한 미래 개발 가치 기대.

* 권리 분석상 인수되는 보증금 및 명도 부담이 적을 것으로 예상 (지상권 관련 확인 필요).

* 현황 도로 및 접근성 제한 등으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 50,342,400원

예상 입찰가 산정 시에는 현황 도로 부분의 해결 가능성, 정확한 경계 측량 비용, 일반상업지역의 실질적 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 최종 확인이 최우선입니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가(50,342,400원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (예: 감정가의 80~100% 범위 내에서 신중한 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.