나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31013 [1] 경상남도 사천시 사등동 258 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 향촌동 소재 '사천향촌삽재농공단지' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 농공단지, 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 일부는 타인소유(농업회사법인주식회사 클**)로 탐문조사되는 양다래나무 등(덕시설 등 포함)이 소재하는 타인점유 상태이고, 일부는 자연림 상태 등임.

인접 도로상태

북측으로 도로구역에 접하나, 북측 도로구역을 통한 본건 내부로의 진입은 곤란한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1003호선)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 일부에 타인소유(농업회사법인주식회사 클**)로 탐문조사되는 양다래나무 등(덕시설 등 포함)이 소재함.

2) 본건 일부에 방치 및 산림화되어 관리상태가 양호치 못한 감나무 등 과수목과 자생중인 자연생 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-토지 일부는 도로구역에 저촉되어 이를 고려하여 해당 토지를 평가함.
-토지 일부는 타인소유로 탐문되는 양다래나무 등이 소재하는 타임점유 상태로서 이를 감안하여 해당 토지를 평가함.
-토지 일부는 인접토지(사등동 42, 43) 묘지의 부속토지 등으로 이용중인바, 최저매각가격은 일부 묘지의 부속토지 등으로 인한 감안가격임.
-육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음.(분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31013 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 사천시 사등동 258

용도: 임야

매각대상: 토지매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11986.30㎡ (약 3625.75평)

토지지분: 11986.3㎡ (약 3625.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 383,274,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 사천시 향촌동 소재 '사천향촌삽재농공단지' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농공단지, 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 일부는 자연림 상태입니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 도로구역에 접하고 있으나, 북측 도로구역을 통한 본 물건 내부로의 진입은 다소 곤란한 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부/전부제한), 도로구역(지방도1003호선), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리인 근저당(진주서부농업협동조합, 200,000,000원) 외 다수의 근저당, 지상권, 가압류 등이 설정되어 있었으나, 임의경매(채권자: 진주서부농협) 개시로 인해 말소될 예정이거나 말소되었습니다. 현재 소유권은 상속으로 인한 이전(김성경 외 2명) 및 상속포기(김성경) 상태이며, 말소되지 않는 권리는 현재 파악된 내용상 없습니다.

등기부채권 총액은 약 1,535,999,998원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 분묘기지권 성립 가능성이 언급되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건지는 농공단지 인근의 임야이므로 직접적인 상업 시설과의 연계성은 낮습니다. 사천시내 및 삼천포항 등 주변 지역에 일반적인 상업 시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 산업 단지 인접성

본 물건지는 사천향촌삽재농공단지와 인접해 있어, 향후 농공단지 확장 또는 관련 산업의 배후 부지로서의 잠재력은 있으나, 현재는 임야로서의 용도적 가치가 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 농공단지, 마을 주택, 농경지 등이 있으며, 대규모 편의시설은 사천시내 또는 삼천포항 방면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 사천바다케이블카, 아라마루아쿠아리움 등 관광 시설이 사천시 내에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

사천시 사등동 일원에는 하수처리시설, 하수슬러지 건조시설, 음식물류폐기물 처리시설, 분뇨처리시설, 생활폐기물 매립시설, 생활폐기물 소각시설 등 다수의 환경기초시설이 집적화되어 있어 악취 및 환경오염에 대한 우려가 지속적으로 제기되어 왔습니다. 또한, 삽재마을 인근(본 물건지와 직접적인 연관성은 낮으나 지역적 맥락에서 참고)에는 자연장지(묘지) 조성으로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다. 본 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 지역 내 환경기초시설 집적화는 고려해야 할 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 및 점유 관련 리스크

* 토지 일부는 도로구역에 저촉되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 일부는 타인 소유로 탐문되는 양다래나무 등(덕시설 포함)이 소재하며 타인이 점유하고 있어, 점유권 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부는 인접 토지(사등동 42, 43)의 묘지 부속 토지로 이용 중인바, 인근 묘지와의 관계 및 이용 상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 방치 및 산림화된 과수목과 자생 입목 등이 토지에 포함되어 평가되었으나, 관리 상태가 양호하지 않은 점을 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 이로 인한 분쟁 및 권리 행사의 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 추후 임대차 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사등동 소재 임야로, 사천향촌삽재농공단지 인근에 위치하고 있습니다. 토지 면적은 약 3625평 규모이며, 감정가는 약 3억 8천만원입니다. 토지 일부는 도로구역에 저촉되고, 타인 소유의 양다래나무 등이 소재하며 타인 점유 중이며, 인접 토지의 묘지 부속토지로 이용되는 등 복합적인 이용 현황을 보이고 있습니다. 또한, 분묘기지권 성립 가능성과 같이 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 주변 지역에 다수의 환경기초시설이 집적되어 있는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사천향촌삽재농공단지 인근이라는 지리적 이점을 활용한 향후 개발 가능성 (단, 현재는 임야 상태).

* 토지 면적이 비교적 넓어 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부의 타인 점유, 도로구역 저촉, 분묘기지권 성립 가능성 등의 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 주변 지역에 환경기초시설이 집적되어 있는 점도 고려해야 합니다. 따라서, 이러한 제반 사항과 현지 조사를 통한 정확한 시세 및 권리 분석이 선행되어야 하며, 향후 입찰가 산정은 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.