나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31085 [1] 경상남도 남해군 설천면 문의리 975 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 문의리 소재 '왕지마을' 내 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 대체로 부분적으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 부지로 이용중이며, 일부는 타인점유 상태임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 3 미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(왕지)<하수도법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서,

외벽: 벽돌치장, 징크판넬 마감 등
내벽: 벽지, 타일 마감 등
창호: 샷시창호 등.


기호(2-1) 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서,

외벽: 징크판넬 마감 등
내벽: 샌드위치판넬 마감 등
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(2) : 주택.

기호(2-1) : 창고.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-토지 일부는 타인점유 상태인바 이를 감안하여 평가함.
-이설가능한 비닐하우스 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 진주지원에서 진행하는 2025타경31085 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 남해군 설천면 문의리 975번지이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

감정평가액은 323,512,650원입니다.

토지 면적은 557.00㎡ (약 168.5평)이며, 건물 면적은 125.43㎡ (약 37.9평)입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 설천면 문의리 소재 '왕지마을' 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

지역 내 일반적인 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

본건 토지 서측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 하수처리구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

주변 지역은 대체로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 별도의 혐오시설이나 유해시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 11월 7일 접수된 새남해농업협동조합의 근저당(125,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 336,482,620원입니다.

임차인 현황 정보 상 인수할 보증금의 합계는 0원으로 나타났습니다.

건물 등기부 요약 또한 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 보이며, 새남해농업협동조합의 근저당이 말소기준권리입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 하므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 남해군 설천면의 왕지마을이라는 지역에 위치한 단독주택입니다.

해당 지역은 농경지와 임야, 기존 주택들이 혼재된 전형적인 농촌 마을 형태를 띠고 있습니다.

대규모 상업 시설이 발달한 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의는 지역 내 소규모 상점이나 차량을 이용한 이동을 통해 해결될 것으로 보입니다.

관광지와의 접근성은 보통 수준이나, 지역 주민을 대상으로 하는 생활권역으로 이해하는 것이 적합합니다.

1.4. 생활정보

편의시설로는 지역 내 소규모 상점이나 마트 등이 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

교육시설로는 설천초등학교, 남해제일고등학교 등이 인근 지역에 소재합니다.

의료 시설의 경우, 남해병원 등 주요 의료 기관에 차량을 통해 접근 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지 일부는 타인 점유 상태로 평가에 반영되었습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

이설 가능한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되어 있으므로, 해당 시설물과 관련하여 철거 등 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

건물은 2023년에 신축 신고되었으나, 실제 이용 상태(주택, 창고) 및 내부 설비의 정확한 현황 파악이 필요합니다.

토지가 계획관리지역, 자연취락지구, 해안경관관리지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 설천면의 평온한 마을에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2023년에 신축된 건물이라는 점에서 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석상 안전한 편입니다.

하지만 토지 일부의 타인 점유 상태와 임대차 관계 미상인 점은 명도 및 점유와 관련된 리스크 요인이므로 반드시 주의 깊게 확인해야 합니다.

지역 특성상 생활 편의시설이나 교통 접근성이 다소 제한적일 수 있으나, 자연 환경은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

아름다운 자연 환경과 관광 명소로 주목받는 남해군에 위치한다는 점이 매력적입니다.

2023년에 건축되어 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 활용 가치를 높일 수 있습니다.

토지 일부 타인 점유는 리스크 요인이지만, 이를 협상력으로 활용한다면 유리한 조건으로 명도 문제를 해결할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 323,512,650원

주변 시세 분석: 남해군 설천면 지역의 유사한 단독주택 시세는 물건의 구체적인 상태, 면적, 위치 등에 따라 2억 원대 후반에서 4억 원대 중반까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가 323,512,650원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지 일부가 타인 점유 중인 점과 매각 제외 물건(비닐하우스)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 입찰가격을 산정합니다. 토지 일부 타인 점유에 따른 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 258,000,000원에서 291,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 현지 부동산 시세, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.