나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31079 [1] 경상남도 진주시 금산면 가방리 1189-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 가방리 소재 `남성마을' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는
순수경지정리지대로서, 전, 답, 비닐하우스 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 영농차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~4) : 일괄하여 자체지면 평탄한 세장형의 토지로서, 전으로 이용중임.(비닐하우스
부지로 이용중임)

인접 도로상태

기호(1~4) : 일괄하여 북동측으로 약3~4미터폭 및 남서측으로 약3미터폭의 아스팔트 포장
도로와 접하고, 북서측으로 구거부지를 사이에 두고 약5미터폭 내외의 아스팔트
포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.
기호(2) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.
기호(3) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.
기호(4) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ~ㄷ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로
판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 소유권 및 공동
소유 여부, 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지는 공히 제시목록상 지목은 `답'이나, 현황 전(비닐하우스부지)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 본건 토지는 공히 수 인 공유지분토지로서, 각 소유지분의 위치 특정이 곤란한 상태임.
-. 본건 토지 기호(1)의 일부 지상에 이동식 `컨테이너박스' 1기가 소재함.

물건 비고

-일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용
-제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-[목록1] 지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각 제외
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31079 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진주서부농업협동조합 (등기부 요약 참조)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 금산면 가방리 1189-3

용도: 답 (현황: 전, 비닐하우스 부지)

매각대상: 토지 일부 지분매각

감정가: 131,177,930원

1.3. 토지 정보

토지면적: 6225.00㎡ (약 1883.21평)

토지지분: 1131.705㎡ (약 342.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'(비닐하우스 부지)으로 이용 중임.

1.4. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

감정가: 131,177,930원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 진주시 금산면 가방리 소재 '남성마을' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 순수 경지정리지대로서, 전, 답, 비닐하우스 단지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

영농차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통임.

인접 도로상태: 북동측 약 3~4미터폭 및 남서측 약 3미터폭의 아스팔트 포장 도로와 접하고, 북서측으로 구거부지를 사이에 두고 약 5미터폭 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

2.3. 토지 이용 및 제한

모든 기호(1~4) 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 진주서부농업협동조합의 신청에 의한 부동산강제경매로, 토지의 일부 지분만을 매각하는 건임.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수되는 권리)

말소기준권리: 창원지방법원 진주지원의 강제경매개시결정(2025타경31079) 등기 (2025-07-24 접수, 갑6)

본 경매로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸함.

인수되는 권리:

* 2번강미연지분가압류 (강남연, 2012-04-18 접수, 금 6,738,030원, 갑3) - 인수

* 을구 순위번호 1번 근저당권 (진주서부농업협동조합, 2007-03-06 접수, 금 70,000,000원, 을1) - 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 있어 소멸될 가능성이 높음. 이는 반드시 매각물건명세서 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황 자료상 특이사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 농업진흥구역 내 순수 경지정리지대에 위치하며, 주위는 전, 답, 비닐하우스 단지 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역임. 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있음.

5. 생활정보

전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경임. 주요 편의시설, 교육 시설 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 물건이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 사용, 수익, 관리 등에 대한 분쟁 발생 가능성이 있음. 또한, 공유자는 공유자우선매수 신고권을 행사하여 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 매수할 수 있어 낙찰받지 못할 수도 있음.

6.2. 농지취득자격증명

현황 농지(비닐하우스 부지)로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 및 낙찰 무효 처리될 수 있음.

6.3. 제시외 물건

감정서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됨. 또한, '목록1' 지상의 컨테이너 1동도 이설 및 철거가 용이하여 매각에서 제외됨. 이들 제외 물건은 토지 사용 수익에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인 필요.

6.4. 미소멸 권리

등기부상 '갑3'의 2번강미연지분가압류(강남연)는 인수되는 권리로 명시되어 있음. 또한, 을구 1번 근저당권의 경우, 말소 동의서가 제출되었으나, 최종 매각물건명세서 상의 말소 여부를 반드시 재확인해야 함. 만약 근저당이 소멸되지 않고 인수될 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 금산면의 농업진흥구역 내 토지 일부 지분 경매 물건임. 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 고려해야 할 사항이 다수 존재함. 특히, '인수'되는 권리인 근저당권의 말소 여부를 명확히 확인하는 것이 중요함. 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 소액 투자가 가능: 지분 매각으로 인해 전체 토지 매입 대비 낮은 가격으로 투자가 가능함.

* 농업 또는 전원생활 목적: 농업진흥구역으로 지정되어 있으나, 향후 개발 가능성이나 전원생활 부지로의 활용 가능성을 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 본 건은 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨. 다만, '인수'되는 권리인 2번강미연지분가압류(금 6,738,030원)와 더불어, 을구 1번 근저당권(금 70,000,000원)의 최종 말소 여부가 불확실하므로, 이를 감안하여 최저매각가격과 시장 가치를 비교 후 신중하게 결정해야 함. 또한, 공유자우선매수권 행사를 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것임. 구체적인 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 명확한 권리관계 확정 후 이루어져야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.