나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31084 [1] 경상남도 진주시 미천면 효자리 227 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1)은 경상남도 진주시 미천면 효자리 소재 '정촌경로당' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 국도주변 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다.
대상물건 2)는 경상남도 산청군 생비량면 화현리 소재 '방화마을회관' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 국도 주변 산간 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다

교통상황

대상물건 1),2) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 부정형의 평지로서, 현황 '묵전 및 일부 묘지'로 이용 중입니다.
대상물건 2)는 완경사지세내 부정형의 평지로서, 현황 ""과수원"" 으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 1), 2) 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>입니다
기호 2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1) : 분묘 1기 및 측백나무 2주가 소재합니다.
기호 2) : 감나무 약30주가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다

물건 비고

-제시외 수목(감정서상'a') 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-분묘1기 소재, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임(분묘기지권 성립여지 있음).
-지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입가능함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31084 (1)

소재지: 경상남도 진주시 미천면 효자리 227

용도: 전

감정가: 21,389,600원

토지면적: 436.00㎡ (약 131.90평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 진주시 미천면 효자리 소재 '정촌경로당' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지대로 구성되어 있습니다. 지역적으로는 '효자마을'과 인접한 것으로 보이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근 토지들의 이용 현황을 볼 때, 농업 활동이 이루어지는 농경지 지역으로 파악됩니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 평지로, 현재 '묵전(이용되지 않는 밭)' 및 일부 묘지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도상으로는 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능한 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육이 제한되는 구역입니다. 구체적으로는 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육이 제한됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022-07-14, 금액: 8,836,171원)입니다.

* 등기부현황: 본 건에는 다수의 가압류 및 압류 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 0원이며, 인수 부담이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어 전통적인 상권 분석이 어렵습니다. 인근 '정촌경로당'과 같은 지역 공동 시설이 존재하며, 이는 지역 주민을 위한 최소한의 생활 기반 역할을 합니다. 주변 지역은 주로 농업 활동에 이용되는 토지로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 소재하여 기본적인 편의시설은 부족할 수 있습니다. 생활에 필요한 편의시설, 의료, 교육 시설 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 또는 진주시내로 나가야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 현황 '일부 묘지'로 이용 중이며, 분묘 1기가 소재하고 있습니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 수 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 최저매각가격은 이러한 점을 감안하여 산정된 금액입니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능하므로 실제적인 사용에는 큰 제약이 없을 수 있으나, 이웃 토지와의 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.

* 가축 사육 제한: 보전관리지역 내 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업을 영위하고자 할 경우 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 물건: 감정평가서상 'a'로 표기된 수목(측백나무 2주)이 매각에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 미천면의 농촌 지역에 위치한 전(밭) 토지입니다. 농지로서의 기본적인 이용은 가능하나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지적도상 맹지이나 인접지를 통한 통행이 가능합니다. 또한, 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 가축 사육에 대한 제한이 있는 점을 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 활용: 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 지역 농업 활동을 위한 토지로 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 잠재적 가치: 추후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실거래가, 유사 물건 시세, 그리고 본건 토지의 정확한 현황(묘지 이장 가능성, 인접 토지 통행 협의 등)에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 감정가 21,389,600원을 기준으로, 본 건의 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수 토지 가치와 리스크를 반영하여 산정하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.